在地產行業下行的一年里，物業管理行業釋放出積極信號。截至4月13日，除恒大物業、彩生活等少數公司緩發財報外，已有52家上市物企公布2021年全年業績。《證券日報》記者據Wind數據統計發現，52家上市物企(含50家港股上市公司和2家A股上市公司)去年全部取得營收同比增長，逾八成實現業績正增長。

IPG中國首席經濟學家柏文喜接受《證券日報》記者采訪時表示，“物業公司去年實現了營收與業績的雙向高速增長，與房地產板塊形成了非常明顯的對比，這實際上與兩者的行業特征有關，物業板塊具有較強的抗周期性。”

在“規模為王”的思維下，上市物企在2021年加快了收并購的步伐，在管面積進一步擴張。不過在規模膨脹背后，物業公司也不得不面臨資產結構承壓、盈利質量下滑等擴表后遺癥。

營收利潤雙增

頭部上市物企強者愈強

整體來看，52家上市物企2021年共實現營收1789.60億元，平均每家營收34.42億元。其中，有5家上市物企營業收入超過百億元，營收最高的碧桂園服務去年全年營收達到288.43億元，逼近300億元大關，雅生活服務、綠城服務、保利物業和招商積余位居其后，去年營收在100億元至200億元區間。

2021年上市物企營收前10、前20和前30的門檻分別約為60億元、22億元和13億元。相比之下，2020年上市物企營收前10、前20和前30的門檻分別約為46億元、18億元和11億元，2021年上市物企各梯隊的營收規模明顯抬升。

合景悠活是去年營收增速最快的上市物企，同比增速達到114.57%；德商產投服務和碧桂園服務分別以98.01%和84.89%的營收同比增速位居第二、第三。52家上市物企2021年全部實現營收正增長，平均營收增速達到42.89%，平均增速較2020年提升約8個百分點。

營收高增主要來自在管面積的增加。碧桂園服務表示，增長主要由于集團物業管理服務的收費管理面積的增加與小區增值服務、城市服務及商業運營服務業務收入的綜合上升導致。合景悠活稱，營收增長主要是集團采取積極策略進行對外拓展及收并購，以致在管總建筑面積大幅增加。

“2021年物業公司延續了增長的態勢，證明了行業處于集中度上升階段，依然存在非常大的發展空間。”中國房地產數據研究院院長陳晟向《證券日報》記者表示。

從業績來看，碧桂園服務2021年以40.33億元的歸母凈利潤摘得“利潤王”，雅生活服務、華潤萬象生活、融創服務、世茂服務和金科服務2021年歸母凈利潤均超過10億元。52家上市物企合計賺231.50億元，平均每家公司盈利4.45億元。

共43家上市物企2021年業績為正且實現同比增長，占比超過八成。2021年業績增速最快的企業包括國銳地產、華發物業服務、金茂服務等，同比增速超130%，融創服務、華潤萬象生活和合景悠活業績同比增速超過100%，52家上市物企去年業績增速中值為44.57%。

盈利質量待改進

上市物企或需增肌減重

地產向左，物業向右。近年來，上市物企頻頻開疆拓土，在規模上高歌猛進。克而瑞物管數據顯示，完整披露2019年至2021年在管面積的47家上市物企，其在管面積總值已由24.80億平方米增長至52.59億平方米，均值由5276.53萬平方米增長至1.12億平方米，復合增長率45.62%。

反映在上市物企的資產負債表上，截至2021年末，52家披露2021年財報的上市物企總資產達到約2970.88億元，較2020年末增長約38.36%，擴張態勢明顯。

不過在硬幣的另一面，規模的狂飆也給上市物企資產結構帶來一定壓力。以應收賬款為例，Wind數據顯示，截至2021年末，52家上市物企應收款項達到670.69億元，較2020年末激增82.00%；占資產之比達到22.58%，較2020年末提升約5.41個百分點。

應收賬款大幅增加一定程度上削弱了上市物企表面上靚麗的盈利表現。不僅如此，從多個指標看，上市物企的盈利質量均有待改進。例如，52家上市物企去年平均毛利率較2020年小幅下滑0.68個百分點，28家上市物企去年毛利率同比下降，占比超過一半；就ROE而言，52家上市物企2021年ROE中值為17.88%，較2020年下降了約3.02個百分點；從現金流表現看，5家公布現金流狀況的上市物企，2021年經營活動產生的現金流量凈額均同比下降。

“物業公司2021年盈利質量有所下滑，與其對關聯房企的業務依賴度較高有關。關聯房企的流動性出現了普遍困難，傳導給物業公司，就會造成物業公司應收賬款的快速增長以及ROE的下降。”柏文喜表示。

“對于物業公司而言，保安、保潔等基礎服務相對剛性，很難增長，有賴于規模的有效擴張。”陳晟表示。

在經歷狂飆突進的一年之后，上市物業公司2022年無疑面臨新的挑戰。行業集中度快速提升背景下擴規模勢在必行，與此同時，達到一定體量之后如何整合資源、增肌減重也值得思考，投后管理或將提上議程。