2021年，房地產市場走過了跌宕起伏、極不平凡的一年。2022年，商品房市場將更好滿足購房者的合理住房需求，房地產市場的良性循環和健康發展值得期待。

經歷跌宕起伏

2021年上半年和下半年有截然不同的行情：上半年，無論是房地產開發貸款、銷售面積和銷售額均十分活躍，房價在一些城市有穩步抬升勢頭，房地產調控的關鍵詞還是約談、調控升級、二手房指導價等；下半年以來，受個別房地產頭部企業債務違約風險顯現等因素影響，市場預期發生變化。一些房企資金鏈緊張，多城市土地出現流拍，企業減員、降薪現象頻現。

國家統計局數據表明，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比下跌的城市個數，在2021年下半年以來持續增多。貝殼研究院研究表明，自2017年以來，二手房交易規模在2021年第一次出現同比下降。數據顯示，2021年全國二手房成交金額、成交套數、成交面積分別同比下降6%、9%、9%。

市場為何會在2021年出現起伏？從表面上看，“三線四檔”房企融資管理規則和銀行業金融機構貸款集中度管理等金融調控政策作用逐步顯現，特別是個別房企出現流動性風險成為市場變化的“導火索”。究其根本在于，過去20余年房地產行業高杠桿、高負債、高周轉的發展模式難以為繼，行業再盲目擴張已經沒有出路。

隨著市場行情急轉直下，2021年下半年，房地產行業良性循環一定程度上被打破。然而房地產業的支柱地位沒有變，房地產業的基本面沒有變，實現國民經濟的穩字當頭、穩中求進，暢通國民經濟循環，需要房地產業的良性循環和健康發展。

穩是共同期許

如果僅用一個詞匯概括對2022年和未來房地產市場發展的方向，住房和城鄉建設部部長王蒙徽在接受記者采訪時給出的答案僅有一個字：穩。

經歷了2021年房地產市場的風云變幻，不管是房地產企業還是廣大購房者，想必穩定的市場預期，穩定的信貸環境，是大家共同的期許。

2021年底的中央經濟工作會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

2022年，房地產市場的穩定將如何實現？王蒙徽表示，將牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

一是保持調控政策連續性穩定性。繼續穩妥實施房地產長效機制，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，努力做到穩地價、穩房價、穩預期。

二是增強調控政策協調性精準性。加強各項調控政策協同，加強部省市縣調控聯動和對城市調控工作“一對一”的指導監督。

三是堅決有力處置個別頭部房地產企業房地產項目逾期交付風險。以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標，確保社會穩定、國家和群眾利益不受損失。

四是持續整頓規范房地產市場秩序。完善市場監管機制，維護群眾合法權益。

促進房地產業的良性循環和健康發展是當前和今后一個時期房地產業發展面臨的重要目標。對此，易居研究院研究總監嚴躍進認為，房地產行業“良性循環”對重建行業信心、解決當前問題，都有至關重要的作用。“促進房地產業良性循環”被市場普遍認為是2022年房地產調控的主要思路。

近期，有關金融主管部門提出“更好滿足購房者合理住房需求”“做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務”等舉措，針對房地產行業的政策暖風可謂頻吹；各地也因城施策出臺穩樓市舉措。這些都有利于房地產從業者、購房者、供應商和金融機構重拾對房地產業發展的信心，有利于市場總體趨穩。

業內人士普遍認為，隨著新一年信貸額度的“重置”，市場有望經歷修復階段重回穩定狀態，進而向“良性循環”過渡。

轉型勢在必行

從過去一年的房地產行業發展狀況不難得出結論：房地產業需要探索新的發展模式，轉型已經勢在必行。

實現精耕細作，是房地產行業不得不面對的現實。未來住房需求依然旺盛，區域之間的發展不平衡使得房地產市場仍然有量的需求。未來，不僅需要在量上尋求發展空間，更需要進一步解決“好不好”的問題，考驗房地產行業能否給市場帶來品質上乘的住房，能否有更加完善的居住服務，讓廣大居民享受美好生活。

形勢變化使企業需要認真思考未來之路。從追求規模向更注重品質轉變，順應綠色發展和數字化提升等方向，從提供千篇一律的商品住房向租賃住房、城市更新和老舊小區改造、適老化住房等方向轉變，都可能成為企業的新選擇，這也將為行業開拓更為廣闊的發展空間。

貝殼研究院的報告認為，城市更新、資產運營、租賃保障、養老地產等方面的商業模式都還有很大的探索空間，在告別了高增長預期、放下包袱后，行業將進入新的發展階段。

廣東省住房政策研究中心主任陳洋認為，保障性租賃住房所帶來的積極效應應該引起行業高度重視。他表示，保障性租賃住房不是傳統意義上政府大包大攬的保障性住房，而是更具市場開放度的住房類型，是商品住房市場的重要補充而非沖擊。國家推動“租購并舉”，鼓勵用規模化的方式做租賃，將有實際性舉措推進，也鼓勵房地產企業積極參與。

加快發展保障性租賃住房，是“十四五”時期我國住房保障工作的重中之重。住房和城鄉建設部住房保障司負責人潘偉1月11日在國新辦新聞發布會上介紹，“十四五”期間，40個重點城市初步計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），預計可幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。

各地也積極推進保障性租賃住房建設。如河北省政府辦公廳近日發布《關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》，明確石家莊、邯鄲、唐山、保定、秦皇島、張家口和雄安新區是“十四五”時期加快發展保障性租賃住房的重點城市。其中石家莊市“十四五”期間計劃籌集8萬套保障性租賃住房。