11月下旬，保利發展接連拋出兩宗融資方案。11月30日晚間，保利發展發布公告稱，公司擬發行租賃住房資產支持證券化產品，發行規模不超過100億元。而就在不久前的11月22日，保利發展稱擬發行不超過98億元的公司債券，期限不超過10年(含10年)。

此外，僅11月份單月，保利發展就成功發行兩筆中期票據，合計規模為45億元。以此計算，30天內，保利發展總計拋出243億元融資案。

頻繁輸血背后，是“儲糧”發力還是償還債務？

“近期，部分央企、國企及大型房企在公開市場發債融資，說明融資端政策正從偏緊向逐漸放松回歸正常的方向發展。”同策研究院資深分析師肖云祥對記者表示，通過融資輸血，利于緩解企業資金壓力。同時，能夠增強企業市場競爭能力，可抓住拿地窗口期備貨，投資布局更具優勢。

拋百億元融資大單

“三道紅線”之下，截至9月30日，保利發展剔除預收賬款資產負債率65.62%，凈負債率67.62%，現金短債比2.32。凈負債率及現金短債比情況較上半年有所弱化，不過依舊處在綠檔，融資輸血動作較為頻繁。

據記者不完全統計，今年以來，保利發展在短短11個月內發債8項、票據4項，總規模已達181.9億元，發行利率水平在3%-4.5%之間，若加上已經拋出的兩宗合計198億元的擬融資方案，發債規模和頻率都遠勝以往。

據11月30日公告顯示，保利發展資產支持證券化產品擬發行規模不超過100億元，擬直接或間接認購次級資產支持證券化產品，認購比例不超過資產支持證券化產品規模的10%，初步選定廣州天悅養老公寓、長沙麓谷林語、長沙保利國際廣場、重慶林語溪、沈陽溪湖林語、天津大都會、汕尾金町灣、成都198拉斐等項目作為首次資產標的，首期發行規模約10億元(具體根據發行情況確定)。

對于發債目的，保利發展稱，為提升公司自持物業的運營效率，探索創新型資產運作。除卻該筆融資計劃，其他已經發行或擬發行的公司債及中期債券，用途多是償還債務、補充流動資金及其他用途。

“近期債券市場融資開閘，主要對象是央企、國企和地方城投平臺，主要目的是在城市更新、老舊小區改造、區域開發基礎設施、公共服務等領域補短板，需要這些企業去落實。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者表示。

拿地勢頭頗猛

進入行業規模前三的目標仍在，保利發展在土拍市場頻繁舉牌。根據中指研究院2021年前11個月房企拿地排行榜顯示，保利發展僅次于碧桂園和萬科，位列第三位，拿地金額為1119億元，緊隨其后的是中海地產、華潤置地、綠城中國等國資房企。

而在土拍市場遭遇寒流的當下，保利發展拿地成本并不高。根據評級機構測算，今年上半年，在保利發展拿地金額中，集中供地占比42.6%，第一輪集中供地中拿地平均溢價率為15%，與22城基本持平。第二輪集中供地新增地塊六成底價成交，平均溢價率為12%。第三輪集中供地還在進行中，保利發展已在南京等城市有所斬獲。

“部分民營房企暴露信用風險后，多數融資陷入停滯，央企國企在融資端和拿地端的實力提升，這將改變未來房地產市場的競爭格局。”李宇嘉直言，比如若重啟并購貸，且并購貸不計入“三道紅線”融資規則要求，有實力的房企將會加大兼并弱房企的力度，部分央企國企地位將得到進一步提升。

“信用債市場的存在，給予大中型房地產開發企業以長期限、低資金成本、用途限制較少的增量資金，使得大中型企業在土地市場具備極強的競爭力。”中信證券在一份研報中稱。

換言之，誰能率先以低成本獲得融資輸血，便可低成本斬獲土地，將在未來市場中搶得更大話語權。不過，中信證券在上述研報中也提示了風險，比如大多數大中型地產在未來一段時間都要面臨或大或小的、以經營性現金流流入凈償還債務的情況。而鑒于樓市遇冷，項目層面向總部層面的現金“逆流動”并不順暢，則增加了大企業的挑戰。