24日，京能置業(yè)公開掛牌轉(zhuǎn)讓全資子公司京能(北京)物業(yè)管理有限公司(下稱“京能物業(yè)”)100%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價2880.71萬元，同時由受讓方償還債權(quán)4590.29萬元。交易完成后，京能物業(yè)將不再納入京能置業(yè)合并報表的范圍。

針對上述交易，京能置業(yè)表示，此舉將進一步促進公司提高資產(chǎn)質(zhì)量，改善財務(wù)狀況。資料顯示，2020年和2021年1-9月，京能物業(yè)的營業(yè)收入分別為115.29萬元和18.14萬元；凈利潤分別為-2.24萬元和-92.74萬元。與此同時，其資產(chǎn)規(guī)模相較去年也有所下滑，從2219.65萬元降至1869.82萬元。“處置京能物業(yè)的股權(quán)，可使京能置業(yè)甩掉其虧損的包袱，同時加速回籠資金，兌現(xiàn)解決同業(yè)競爭問題的承諾”，一位接近京能置業(yè)的知情人士指出。

及時補充現(xiàn)金流

除出售資產(chǎn)外，京能置業(yè)還通過信托借款補充現(xiàn)金流。11月22 日，京能置業(yè)召開董事會同意公司向金融機構(gòu)申請不超過25億元(視資金需求情況，分批次提款)永續(xù)信托貸款，貸款期限 2+N 年，融資綜合成本每年不高于7%，主要用于公司在建項目的開發(fā)建設(shè)。

“今年1-9月，京能置業(yè)無新增土地儲備，自然很難通過抵押新項目獲得銀行貸款，只能借道信托獲得融資并由實控人提供擔(dān)保，這也是當(dāng)前形勢下不得已的選擇。在房地產(chǎn)行業(yè)全面去杠桿的背景下，今年以來一些房企出現(xiàn)現(xiàn)金流危機，金融機構(gòu)對整個行業(yè)的風(fēng)險偏好明顯下降，房企境內(nèi)融資出現(xiàn)收縮，短期看銷售回款依然是開發(fā)商最有效、最可控的方式”，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為。

然而，京能置業(yè)的銷售情況卻在惡化。三季度，京能置業(yè)實現(xiàn)權(quán)益簽約金額1.01億元，同比下降91.93%；權(quán)益簽約面積0.48萬平方米，同比減少86.68%。“隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊逐步收緊，政策帶來的不確定性仍在。市場預(yù)期持續(xù)下探，購房者置業(yè)信心尚未恢復(fù)，這些都會影響京能置業(yè)的經(jīng)營情況及銷售回款。由于市場走出底部還需要一段時間，預(yù)計2022年上半年市場或處在恢復(fù)期，在此之前京能置業(yè)需要依靠輸血來補充現(xiàn)金流”，上述知情人士告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者。

三季報顯示，今年1-9月京能置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入10.48億元，歸屬于母公司股東的凈利潤-2718.32萬元。需要指出的是，京能置業(yè)取得借款收到的現(xiàn)金為18.62億元，較去年同期的37.34億元下降50.12%；償還債務(wù)支付的現(xiàn)金由去年同期的6.41億元增加41.64%至24.37億元。

同業(yè)競爭問題有望解決

值得注意的是，轉(zhuǎn)讓京能物業(yè)也是京能置業(yè)兌現(xiàn)承諾，避免與京煤集團下屬企業(yè)之間的同業(yè)競爭。早在2020年年報中，京能置業(yè)就表示，將在三年內(nèi)完成京能物業(yè)的退出工作。目前京能物業(yè)旗下物業(yè)業(yè)務(wù)較少，基本以自持資產(chǎn)為主。

與京能物業(yè)類似，金泰地產(chǎn)亦與京能置業(yè)存在同業(yè)競爭。根據(jù)北京市政府統(tǒng)一部署，2014年，京能置業(yè)控股股東京能集團與北京京煤集團有限責(zé)任公司(下稱“京煤集團”)進行合并，導(dǎo)致京煤集團下屬企業(yè)北京金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(下稱“金泰地產(chǎn)”)與京能置業(yè)形成房地產(chǎn)及物業(yè)業(yè)務(wù)的同業(yè)競爭。

據(jù)悉，金泰地產(chǎn)成立于1998年，為國有獨資企業(yè)，主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)項目開發(fā)、 物業(yè)管理。2020年，金泰地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入33.63億元，凈利潤-0.53 億元。截至2020 年底，金泰地產(chǎn)經(jīng)審計的資產(chǎn)總額 158.98 億元、凈資產(chǎn)9.28 億元。

為徹底解決同業(yè)競爭問題，京能集團要求金泰地產(chǎn)現(xiàn)有業(yè)務(wù)在三年內(nèi)完成并退出，不再拓展新項目。今年8月31日，京能置業(yè)發(fā)布公告稱擬以 3.61億元通過收購金泰地產(chǎn)持有的麗富公司100%股權(quán)。資料顯示，麗富公司成立于2004年，為金泰地產(chǎn)的全資子公司，是一家以開發(fā)建設(shè)保障性住房為核心業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)公司。股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，麗富公司將納入京能置業(yè)合并報表范圍。

“京能置業(yè)同業(yè)競爭問題存續(xù)時間較長，對其業(yè)務(wù)發(fā)展形成一定的制約。隨著京能物業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓以及收購麗富公司的交易完成，京能置業(yè)的同業(yè)競爭問題得到有效解決。未來，京能置業(yè)的發(fā)展步伐或?qū)⒉粩嗵崴伲⒊掷m(xù)強化其地產(chǎn)主業(yè)”，上述業(yè)內(nèi)人士表示。