被監管層明令禁止的“售后包租”模式，又隱現于北京商辦市場。近日，記者走訪調查發現，位于通州區馬駒橋板塊的商業辦公項目——珠江四季悅城做起了“售后包租”的買賣。而且，嚴禁進入樓市的信貸資金，也被項目方“支招”應用于買房。專家直言，售后包租疊加信用貸購房，一系列違規操作之下，買房人身后風險值將被拉滿。

包租五年、月租金一萬

據北京市住建委網站信息，于2013年10月獲批預售的珠江四季悅城項目，官方備案名為“珠江四季中心”，該項目地上在售部分的土地用途和使用年限為“辦公：50年；商業：40年”，項目所屬開發商為北京珠江投資開發有限公司。

因開盤較早，又趕上過2017年前商辦房銷售的“黃金期”，珠江四季悅城這個當年的商辦類銷冠樓盤，目前所剩房源已不多。在案場銷售人員的推介中，在售房源的居住及投資屬性被多次提及，“包租房源”也成了項目方吸引投資客的一大手段。

“想要自住我們有65平方米、90平方米兩個面積段、三種戶型；想買來投資，只能選90平方米戶型，其中一部分房源售后可以包租，和我們開發商旗下物業簽包租協議。” 珠江四季悅城銷售人員這樣介紹。

該銷售人員表示，為了規避限購、盡快清盤，開發商會協助有購買意愿的個人注冊公司以獲得商辦房購房資質；同時，針對部分包租房源向買房人承諾，全款購房、簽訂包租協議后，開發商旗下物業公司會對房源進行管理，期間買房人每月可獲得1萬元租金，開發商物業按季度支付租金，包租五年期滿后，房源再交歸買房人。

上述銷售人員還透露，盡管此前“3·26”商辦新政使商辦市場降溫，但對于一部分還未獲得在京購房資質，或是有“房票”但預算不足的剛需、投資客來說，珠江四季悅城這樣總價低、部分戶型有燃氣的商辦類項目，仍然有“市場”。

所謂“3·26”商辦新政，指的是北京市于2017年3月26日發布的《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，其中對個人購買商辦類項目的限制措施，在全國范圍內開啟了對“商住房”這類“偽住宅”限購的先河。其中明確提及，開發商在建(含在售)商辦類項目，銷售對象只能是合法登記的企事業單位、社會組織，不能為個人；同時，禁止違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途。

“我們客戶里有不少投資客。客戶與我們物業簽署包租協議后，每個月給您1萬元租金，3個月一打款，一年的收益就是12萬元。” 珠江四季悅城銷售人員不斷強調包租房源的“收益很高”。

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師向記者表示，售后包租，是指地產商在銷售商品房時與買受人約定，在出售后的一定期限內由該房地產以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。

記者了解到，珠江四季悅城目前在售的房源中，僅有15套90平方米的房源符合“售后包租”條件，這些房源總價在220萬元左右。就項目推出包租房源的原因，上述案場銷售人員透露，“開發商物業正在準備上市，需要大量現金流”。據悉，珠江四季悅城的物業公司是康景物業。簡單估算，如15套包租房源順利銷售，該物業公司預計將回籠資金至少3300萬元。

房貸被禁，信用貸來湊

“3·26”商辦新政中明確提及：“商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。”這也就意味著，想買珠江四季悅城的房只能全款支付，買房人的購房資金至少也要220萬元左右。

不過對預算不足、全款有壓力的客戶，珠江四季悅城也有“應對之策”：房款支持分期，支付周期最長可延至半年；超出個人資金預算的房款部分，推薦個人申請信用貸。項目案場銷售人員稱，信用良好的買房人只需要打出個人征信及工資流水，剩余流程可由與項目合作的代辦人協助完成。

“我們這類商辦性質房子不能做購房貸款，但可以用信用貸。個人征信沒問題，信用好、月薪高的客戶能順利貸款。”案場銷售人員表示，如買房人有貸款買房需求，可為其推薦靠譜代辦人，全程協助買房人進行信用貸申請，直至貸款申請通過。購房者只須按貸款金額的兩個點，向代辦人支付手續費。

對于買房資金缺口較大的客戶，上述銷售人員甚至承諾，代辦人可以同時操作多家銀行的信用貸申請順利通過，買房人可以根據貸款金額及具體年限，選擇不同的“套餐”。“信用貸的話，一家銀行最高只能貸30萬元，可多家銀行同時操作。信用貸的貸款年限是三至五年，每個套餐的利率是不同的，咱們可以選擇一個利率比較低的。”

記者從一位銀行業分析人士處了解到，信用貸款申請者需要具備有穩定收入和工作、有良好信用記錄等條件。同時，貸款用途主要用于非購房、購車、購買股票等方面消費。由于信用貸不用抵押擔保品，機構對申請人信用狀況審查會比較嚴格，尤其是征信記錄、存量債務情況與償債能力。同時，近年來，監管部門嚴查資金違規流入樓市，金融機構對貸后資金管理也趨嚴。

為打消買房人對于“信用貸買房能否通過貸款申請”的顧慮，銷售人員會向看房人強調，推薦的代辦人是與銀行有合作的，“保證能過”。并從信用貸利率及包租收益率角度，給買房人算了一筆賬：“信用貸和普通按揭貸款的利率差不多，每個月的還款額和項目包租租金基本可以相抵。”

對于“不同銀行能否查詢到個人同時申請了多家銀行的信用貸”，銷售人員則表示，“代辦人都能解決，無需擔心”。

強制回收風險已開啟

在業內人士看來，不管是售后包租，還是承諾“靠譜包過”的信用貸買房，都是表面“劃算”、背后風險不小的違規操作。

王玉臣向記者表示，售后包租是明令禁止的違法行為，違反了《商品房銷售管理辦法》等相關規定。“國家之所以禁止售后包租，正是因為該操作風險很高，市場的培育、項目的運營是受一系列因素影響的，很多開發商不具備這個能力。購房人押寶開發商身上，有時反而損失慘重。”

王玉臣進一步指出，售后包租的樓盤，一旦運營不善，購房人損失的不僅是后期收益，還會造成房價貶損。那時開發商會撇得一干二凈，運營公司可能沒資金能力，打贏官司也難以執行。有的運營公司還會申請破產，購房人后期利益無法保障。

就個人申請信用貸買房的可操作性，金融評論員卜振興分析指出，一般不能通過，商業銀行會在審核額度前，申請查詢個人資信狀況，但現實中也不排除會有相關違規操作。“個人申請信用貸用于買房，背后風險主要是過度信貸產生的過高風險。”

對于開發商為購房者支招“信用貸買房”這一行為，北京市京師律師事務所劉松濤、張偲然兩位律師均表示此舉違規。按現行銀行貸款政策和樓市政策，信用貸款、消費貸、經營貸等均嚴禁流入樓市。一旦被查出，購房人信用會嚴重受損，并會被要求提前返還貸款。開發商和銀行，也可能面臨被處罰風險。

實際上，信貸資金違規用于買房，銀行對相關購房者的處罰已升級。目前已有多家銀行開啟了“強制回收”這一操作。例如，貸款客戶提供不了合同發票，或明顯能看出與合同用途不一致，銀行就會要求收回貸款，多筆貸款操作也要追查貸款資金流向。此外，若違反相關合同約定，除收回貸款外，銀行可能會將個人征信調整為關注，關注類貸款屬不良類貸款。

“目前，銀行已嚴格按照監管要求實施貸前調查，重點關注客戶獲得經營性貸款借款人資格的時間，審慎發放貸款。違反合同約定要做‘退卷’處理，還會進一步對資料做審核審批，后續再進行交叉驗證。”多位銀行人士表示。