繼首次遞表失效后，11月8日晚間，方直發(fā)展再次向港交所遞交了招股書。

資料顯示，方直發(fā)展是一家綜合型房企，業(yè)務包括房地產開發(fā)及銷售、商業(yè)物業(yè)租賃以及室內裝飾裝修服務。2018-2020年，方直發(fā)展通過房地產開發(fā)及銷售取得收入在總收入中的占比超過98%。

億翰智庫數據顯示，今年1-10月，方直發(fā)展的全口徑銷售額為227.2億元，排名第95位。截至今年8月31日，方直發(fā)展的土地儲備總面積共計480萬平方米，大部分位于大灣區(qū)，涵蓋深圳、廣州、佛山、惠州、中山、珠海及東莞等9個城市，占總土地儲備的75.2%。

38.47億元信托借款2022年到期

今年4月21日，方直發(fā)展首次向港交所遞交招股書；10月22日，招股書失效，方直發(fā)展的上市進程按下暫停鍵。

隨著二次遞表，方直發(fā)展的上市計劃重啟。“當前，房地產市場信用狀況惡化，不少房企的流動性遭遇危機。作為小型房企，方直發(fā)展急于謀求上市，也是為了打開融資渠道并獲得資金，一旦債務違約，后果不堪設想”，一位接近方直發(fā)展的知情人士指出。

招股書顯示，2018-2020年底及2021年5月末，方直發(fā)展的借款總額(包括銀行貸款及其他借款)分別為62.53億元、78.78億元、95.71億元和128.37億元；一年內到期的流動負債為13.81億元、24.27億元、40.40億元和49.39億元；現金及現金等價物(不含受限制的現金及已抵押的存款)為6.94億元、3.53億元、9.19億元和18.69億元，對應的現金短債比為0.50、0.15、0.23和0.38，短期償債壓力較大。同期，方直發(fā)展的資本負債比率分別為668.3%、738.6%、231.4%及284.9%。

招股書顯示，今年6月后，方直發(fā)展獲得兩筆信托融資及兩筆銀行貸款，本金總額共計13.03億元，主要用于收購方直?學林春境、方直?平湖項目的土地以及支付開發(fā)成本。“房地產行業(yè)信用情況惡化后，小型房企的融資難上更難。一方面，拿到銀行貸款的概率很低；另一方面，要通過信托獲得融資，并支付高企的融資成本。此外，很多信托的融資門檻也在提高，借款條件更為苛刻”，上述知情人士表示。

值得注意的是，截至2021年9月30日，方直發(fā)展未償還的信托融資及其他融資安排共計17筆，總額約61.34億元，在借款總額中的占比為46.8%。其中，有14筆年利率超過10%(包含10%)，最高達17%。從還款日期來看，合計約38.47億元的信托借款于2022年到期，占比為62.72%。

在未償還的17筆信托中，僅有兩筆沒有抵押品，其余的均有抵押。中國網財經記者梳理發(fā)現，方直發(fā)展的信托借款大致分三類，一是與銀行借款具有相似的條款，不涉及股權質押、轉讓；二是與銀行借款具有相似的條款，涉及股權質押；三是涉及向信托融資機構轉讓股權，或金融機構認購注冊資本等。

“信托融資通常以項目公司的股權、開發(fā)項目的土地使用權及在建工程等作抵押。如果違約且無法償有抵押的債務，方直發(fā)展或將失去部分項目公司的股權及相關項目的土地使用權及項目本身”，一位從事公司業(yè)務的律師告訴中國網財經記者。

在融資艱難的背景下，方直發(fā)展的經營性現金流情況也不理想。2020年及2021年1-5月，方直發(fā)展的經營性現金流凈額均為負，分別為-24.51億元和-9.88億元。

IPO前“資產騰挪”

遞交招股書之前，方直發(fā)展調整了自身的股權架構，同時對資產進行了集中剝離，出售7家公司的權益。

招股書顯示，2020年3月底到4月初，方直投資管理將方直物業(yè)管理100%的權益、方直商業(yè)服務100%的權益、方直文旅95%的權益、方直地產營銷100%的權益、方宏房地產代理100%的權益轉讓給方直投資控股。天眼查顯示，方直投資管理由廣東方直集團持股95%，而廣東方直集團為方直發(fā)展在國內的在岸控股公司；方直投資控股則由陳專、陳月英通過惠州市瓏湖灣置業(yè)間接控股，而陳專則為方直發(fā)展的控股股東。

此外，在去年12月16日，廣東方直集團分別將深圳市方直置業(yè)80%的權益、深圳市方悅投資100%的權益、深圳市方都80%的權益等分別轉讓給深圳前海鼎暉與天津鼎暉弘寧，而深圳前海鼎暉與天津鼎暉弘寧均為鼎暉系，屬于獨立的第三方投資人。

“從剝離的資產來看，涉及物業(yè)、文旅、商業(yè)、地產營銷、房產代理等，不排除方直發(fā)展想把這些資產暫時剝離出來，未來或將單獨上市，從而提升資產估值。以物業(yè)為例，近年來，地產公司分拆物業(yè)板塊上市漸成趨勢，物業(yè)的估值得到釋放。在當前形勢下，房企上市本身就存在一定的難度，資產打包并不是最好的選擇”，業(yè)內人士分析認為。

貝殼研究院高級分析師潘浩也指出，這個階段房企上市的估值可能偏低，但是在融資壓力下，多方面的嘗試也是房企必須要做的選擇。