信貸受限帶給北京二手房的降溫，遠(yuǎn)超學(xué)區(qū)房整治與調(diào)控。11月1日，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：北京10月二手房住宅網(wǎng)簽9340套，同比下調(diào)53.4%，環(huán)比下調(diào)25.7%，這也是北京二手房市場(chǎng)連續(xù)7個(gè)月成交下調(diào)，更是年內(nèi)首次跌破萬(wàn)套。

博弈增大

月度成交跌破萬(wàn)套意味著什么，可能是所有購(gòu)房者看見(jiàn)北京10月二手房成交數(shù)據(jù)后的第一反應(yīng)。

來(lái)自麥田的數(shù)據(jù)顯示，自從2017年以來(lái)，10月北京二手房成交量，除了去年疫情10月的1.43萬(wàn)套，過(guò)去五年有四年都沒(méi)有突破一萬(wàn)套。

“換句話說(shuō)，跌破一萬(wàn)套，從歷史數(shù)據(jù)上看并不稀奇，因?yàn)橥ǔＵf(shuō)的‘金九銀十’，主要還是新房市場(chǎng)，但連降7個(gè)月，是需要重視的趨勢(shì)。”多位業(yè)內(nèi)人士指出，今年北京二手房上半年確實(shí)出現(xiàn)了一個(gè)小高峰，重點(diǎn)區(qū)域價(jià)格上揚(yáng)的趨勢(shì)也很明顯，這是接連遭到政策打擊的關(guān)鍵。

成交走弱，愿意下調(diào)掛牌價(jià)的房東比例也在增加。根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，在10月的調(diào)價(jià)房源中，有超過(guò)85%的房源下調(diào)掛牌價(jià)，這個(gè)比例比9月多了4個(gè)百分點(diǎn)。

麥田方面指出，當(dāng)前，北京二手房買賣雙方價(jià)格博弈增加，部分房東因?yàn)楫?dāng)前房?jī)r(jià)不及心理預(yù)期而選擇暫不掛牌銷售。

“最近有兩套非常好的房源，我們?cè)诟鷺I(yè)主溝通調(diào)價(jià)的時(shí)候，業(yè)主很強(qiáng)勢(shì)地要求下架，說(shuō)白了，賣不到心理價(jià)位就不賣了。”某頭部中介西營(yíng)房門店經(jīng)理透露，這兩套房源其中的一套業(yè)主掛牌價(jià)要超過(guò)近3個(gè)月同戶型、同樓層房源價(jià)的20%，鑒于市場(chǎng)目前的情況，經(jīng)紀(jì)人多次建議業(yè)主降到成交均價(jià)上線，但遭到拒絕。“業(yè)主也很直接，不著急賣，因?yàn)橘I的房子也沒(méi)看好，也擔(dān)心置換過(guò)程中信貸卡殼，干脆就等等看。”

不只是信貸打擊

但并非所有的業(yè)主都這么淡定。在此前北京商報(bào)記者走訪時(shí)也發(fā)現(xiàn)，因置換周期受限，部分前期已經(jīng)預(yù)訂了置換房源的業(yè)主開(kāi)始著急降價(jià)。以和平里某熱門小區(qū)為例，該小區(qū)9月成交的一套小三居，均價(jià)與此前3個(gè)月同戶型成交均價(jià)下調(diào)15%，房源維護(hù)的經(jīng)紀(jì)人也證實(shí)：業(yè)主置換的房子已經(jīng)付了定金，最后的周轉(zhuǎn)期限到了。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為二手房降溫的原因有幾點(diǎn)：一是因?yàn)樾刨J收緊，北京作為一線城市，目前為止，7月后購(gòu)房的新房二手房均未放款，嚴(yán)重制約了市場(chǎng)成交，而且從趨勢(shì)看，接近年底，房貸有更明顯收緊的可能性，市場(chǎng)成交量持續(xù)低迷。

二是學(xué)區(qū)房等調(diào)控政策不斷升級(jí)、8月約束離婚后購(gòu)房等政策疊加，以及第二輪集中供地結(jié)果不理想，讓需求方徹底進(jìn)入觀望周期。

張大偉提到的學(xué)區(qū)房整治，除了多校劃片外，今年“金九銀十”期間，北京市部分區(qū)域還啟動(dòng)熱點(diǎn)小區(qū)二手房指導(dǎo)價(jià)格。以海淀房協(xié)向中介發(fā)布的海淀熱點(diǎn)小區(qū)二手房交易指導(dǎo)參考價(jià)及行業(yè)內(nèi)部自律倡議顯示，海淀區(qū)二手房交易指導(dǎo)價(jià)名單中，包含海淀29個(gè)重點(diǎn)小區(qū)，對(duì)60平方米以下小戶型、60-90平方米中戶型以及90平方米以上大戶型均給出了指導(dǎo)價(jià)，超過(guò)掛牌指導(dǎo)價(jià)1%的不予掛牌。

時(shí)間往前推一個(gè)月，8月5日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善商品住房限購(gòu)政策的公告》，明確夫妻離異的，若原家庭在離異前已擁有2套及以上住房，自離異之日起三年內(nèi)，任何一方均不得在本市購(gòu)房。

貸款難度依然較大

“7月開(kāi)始基本上一個(gè)月一個(gè)政策，7月入學(xué)多校劃片全面執(zhí)行，熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房迅速降溫；8月離婚新政落地，稅費(fèi)和貸款漏洞被全面堵死；9月區(qū)里面推二手房指導(dǎo)價(jià)；最后10月二批次賣地不理想，這都讓原本就擔(dān)心買賣可能被信貸卡住的小業(yè)主和購(gòu)房者，徹底放棄了交易。”海淀區(qū)蜂鳥家園某頭部中介公司門店經(jīng)理如此介紹。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出，“銀十”旺季下北京樓市表現(xiàn)黯淡，主要來(lái)自市場(chǎng)熱度不足。從二手房市場(chǎng)來(lái)看，一方面，盡管近期中央釋放出房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸環(huán)境將有所改善的積極信號(hào)，但北京住房貸款額度并沒(méi)有明顯提高，二手房貸款難度仍較大；另一方面，受前期政策調(diào)控加碼不斷及調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)，市場(chǎng)觀望情緒較濃。

對(duì)于王小嬙提到的北京住房貸款額度并沒(méi)有明顯提高，也得到了來(lái)自多家銀行的證實(shí)。某股份制銀行北京分行信貸部經(jīng)理透露，目前該行北京地區(qū)的二手房房貸利率并沒(méi)有提高，依舊是以首套5.2%、二套5.7%為主，最終還需核算貸款人的征信、收入等，但放款周期和額度都不理想。“我們也沒(méi)辦法，跟房地產(chǎn)公司的三條紅線一樣，我們銀行的涉房貸款上線就是我們的紅線，沒(méi)有了就沒(méi)有。包括這位經(jīng)理在內(nèi)的多家銀行信貸部人士判斷，北京地區(qū)房貸的這種收緊狀態(tài)至少要持續(xù)到明年二季度。“不是說(shuō)明年開(kāi)年也沒(méi)有，是積壓的太多了，需要一個(gè)消化周期。”