近日，蘇州國資背景的蘇新美好生活服務(wù)股份有限公司(簡稱“蘇新美好生活”)向港交所遞交招股書，交銀國際為獨家保薦人。

股權(quán)：地方國企蘇高新全資持股

蘇新美好生活成立于1994年，彼時為全民所有制企業(yè)，截至其成立日期，本公司由蘇州高新區(qū)管理委員會下屬機構(gòu)蘇州新區(qū)住宅建設(shè)管理辦公室(“蘇州住宅建設(shè)管理辦公室”)全資擁有。

重組后，蘇新美好生活由蘇高新公司全資擁有，而江蘇省財政廳間接持股10%，蘇州市虎丘區(qū)人民政府間接持股90%。

據(jù)招股書披露消息，蘇新美好生活深耕長三角地區(qū)，是蘇州的領(lǐng)先的綜合性城市服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)提供商之一，主要為公共基礎(chǔ)設(shè)施提供多樣化的城市服務(wù)以及為商業(yè)物業(yè)及住宅小區(qū)提供基本物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)。

八成收入來自城市服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)

業(yè)務(wù)模式方面，收入主要來自城市服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)租賃。

截至2021年6月30日，來自城市服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)租賃的收入分別為7552.3萬元、1.02億元、3076.8萬元、1.26億元，收入占比分別為34.1%、46.3%、13.9%、5.7%。

于往績記錄期間，蘇新美好生活服務(wù)的大部分收益來自商業(yè)及住宅物業(yè)管理服務(wù)，于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個月，分別占總收益的69.9%、62.6%、61.3%、64.4%及60.2%。

其中，主要是商業(yè)管理服務(wù)，于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個月，蘇新美好生活服務(wù)來自商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的收益分別占同期總收益的48.8%、45.4%、44.9%、47.5%及46.3%。

截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日，蘇新美好生活服務(wù)分別向34個、34個、37個及38個商業(yè)物業(yè)提供基本商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，在管總建筑面積分別為200萬平方米、210萬平方米、240萬平方米及240萬平方米。

99.4%收入來自蘇州

收入來源地區(qū)看，于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個月，總收益分別為3.88億元、4.36億元、4.37億元、2億元及2.21億元；來自蘇州的收益分別為3.86億元、4.34億元、4.34億元、1.99億元及2.2億元，分別佔總收益的99.5%、99.5%、99.4%、99.3%及99.4%。

規(guī)模方面：在管面積660萬方、利潤2390萬元

截至2021年6月30日，蘇新美好生活服務(wù)已在遍布中國兩個省的三個城市訂約為77個項目提供公建項目管理服務(wù)、基本商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)及基本住宅物業(yè)管理服務(wù)，總合約建筑面積為約720萬平方米，其中，76個項目的在管總建筑面積超過約660萬平方米.

于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個月，蘇新美好生活服務(wù)錄得總收益分別為3.88億元、4.36億元、4.37億元、2.01億元及2.21億元，年內(nèi)或期內(nèi)利潤則分別約為3620萬元、4360萬元、4810萬元、2080萬元及2390萬元。

業(yè)務(wù)特點：63%在管面積來自關(guān)聯(lián)方

招股書中表示，蘇新美好生活服務(wù)已與蘇高新集團(tuán)建立長期和密切的戰(zhàn)略關(guān)系。自1994年成立以來，蘇新美好生活服務(wù)一直向蘇高新集團(tuán)所開發(fā)物業(yè)提供商業(yè)和住宅物業(yè)管理服務(wù)。于往績記錄期間，蘇新美好生活服務(wù)向蘇高新集團(tuán)或其合營企業(yè)或聯(lián)營公司開發(fā)的大部分物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

截至2021年6月30日，蘇新美好生活服務(wù)項目中40個在管物業(yè)乃由蘇高新集團(tuán)或其合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)，總建筑面積為420萬平方米，占在管總建筑面積的63.0%。

截至2021年6月30日，來自蘇高新集團(tuán)及其合營或聯(lián)營公司的收入占比約43.5%，來自獨立第三方的收入超過五成至56.5%。

從收入細(xì)分來源等看，于2018年、2019年及2020年，蘇新美好生活服務(wù)對獨立第三方所開發(fā)物業(yè)的中標(biāo)率為85.7%、94.1%及88.9%。於2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個月，蘇新美好生活服務(wù)向由獨立第三方物業(yè)開發(fā)商單獨開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收益分別約占商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)總收益的44.2%、45.8%、44.6%、45.7%及43.2%，及分別約占住宅物業(yè)管理服務(wù)總收益的10.2%、13.7%、19.7%、17.6%及19.3%。

毛利率23.4%

于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個月，公司的整體毛利率分別為18.3%、20.3%、21.1%、21.3%及23.4%。公司的整體毛利率受各業(yè)務(wù)線的毛利率以及業(yè)務(wù)組合波動的影響。整體毛利率於往績記錄期間有所提高，是各業(yè)務(wù)線毛利率提高以及其們業(yè)務(wù)線不同貢獻(xiàn)的綜合影響所致。

分業(yè)務(wù)看，截至2021年6月30日，來自城市服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)租賃的毛利率分別為25.1%、19.0%、8.1%、86.4%。

蘇新美好生活表示，其物業(yè)租賃服務(wù)的毛利率高于城市服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)和住宅物業(yè)管理服務(wù)的毛利率，主要是因為其他三條業(yè)務(wù)線更屬勞動密集型，銷售成本一般較高，尤其是勞工和分包成本。

住宅物業(yè)管理毛利率僅為8.1%

值得一提的是，截至2021年6月30日，蘇新美好生活商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)毛利率為19%，來自獨立第三方的毛利率為16.5%，明顯低于關(guān)聯(lián)方平均毛利率21.7%有5.2個百分點。

而，截至2021年6月30日，蘇新美好生活住宅物業(yè)管理服務(wù)毛利率僅為8.1%，來自獨立第三方的毛利率為19.6%，明顯高于關(guān)聯(lián)方平均毛利率7.8%有11.8個百分點。

此外，值得注意的是，據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示，目前蘇新美好生活共涉及200余起訴訟糾紛，其中9成以上為物業(yè)合同糾紛。

招股書披露顯示，蘇新美好生活稱，“我們亦與提供城市服務(wù)的各類參與者競爭。2020年，按我們的總收益及我們在蘇州城市服務(wù)收益計，我們在蘇州物業(yè)管理服務(wù)市場及城市服務(wù)市場排名第一。按我們來自城市服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)收益計，我們在江蘇省分別排名第3和第5。”

IPO資金用途

招股書中，蘇新美好生活稱，募集資金將用于尋求選擇性收購專注于向商業(yè)物業(yè)(如產(chǎn)業(yè)園、寫字樓、商業(yè)綜合體)提供城市服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)的其他物業(yè)管理公司；并計劃優(yōu)先考慮位于上海、南通、無錫、常州、鹽城、嘉興以及上海周邊其他主要城市的物業(yè)管理公司，以進(jìn)一步鞏固我們的市場地位及競爭力。其次，將用于尋求戰(zhàn)略性投資于垃圾集運中心及為垃圾集運中心提供運營及管理服務(wù)的公司；另，將用于擴(kuò)大及豐富我們的增值服務(wù)；以及一部分資金將用于進(jìn)一步開發(fā)我們的智能物業(yè)管理系統(tǒng)，主要包括采購及升級現(xiàn)有硬件以及軟件系統(tǒng)，以提高我們的運營效率及支持智慧物業(yè)管理解決方案；元將用于深化與中國及海外一流大學(xué)合作，培養(yǎng)及留住人才；及元將用于一般業(yè)務(wù)運營及營運資金，因為我們會繼續(xù)擴(kuò)大我們的業(yè)務(wù)范圍及規(guī)模。