8月25日，港龍中國地產布2021年中期業(yè)績報告稱，上半年，港龍中國地產實現(xiàn)未經審核的合約銷售額178.53億元，同比增長58%；合約銷售面積約148.84萬平方米，同比增長65%。

毛利率、凈利率下降幅度較大

期內，港龍中國地產實現(xiàn)總收益48.59億元，同比增長183.63%；毛利11.39億元，同比增長73.52%；凈利潤4.53億元，同比增長41.12%。在總收益增長的同時，港龍中國地產的銷售成本達37.20億元，較去年同期上升252.03%。其中，銷售及營銷開支由去年同期的1.61億元增加84%至今年上半年的2.96億元；融資成本凈額由去年同期的3500萬元增加263%至今年上半年的1.27億元。

由于銷售成本大幅攀升，港龍中國地產的利潤率收窄。上半年，港龍中國地產的毛利率由去年同期的38.32%下降至23.44%，凈利率同比下降9.41個百分點至9.33%。

值得注意的是，港龍中國地產上半年的歸母凈利潤為1.57億元，較去年同期的4.72億元下降66.77%；非控股權益應占凈利潤則由去年同期-1.51億元大幅上升295.80%至今年上半年的2.96億元。不難發(fā)現(xiàn)，非控股權益拿走了港龍中國地產約65.43%的凈利潤。

“合作開發(fā)的項目增多，導致港龍中國地產的非控股權益不斷增加，凈利潤也被非控股權益分食。未來，港龍中國地產的歸母凈利潤仍缺乏可看性”，一位接近港龍中國地產的消息人士告訴記者。

截至6月30日，港龍中國地產的非控股權益為53.69億元，在總權益中占比60.14%。這一數(shù)據(jù)在2019年年底、2020年年底分別為4.10億元、7.93億元，占比為24.79%、17.67%。

港龍中國的合作開發(fā)始于2015年，彼時通過收購常州一項目公司40%的權益與碧桂園進行合作開發(fā)。嘗到甜頭后，港龍中國地產的管理層做出決定，“進一步探索與其他第三方業(yè)務合作伙伴(尤其是大型及知名房地產開發(fā)商)的合作機會”。2016年-2020年，港龍中國合作開發(fā)項目數(shù)量分別為6個、24個、35個、49個和72個。

土儲方面，截至6月30日，港龍中國地產的土地儲備主要分布在江蘇、廣東、安徽、浙江、貴州、河南四川、上海等8個省及直轄市，共1075.71萬平方米。其中，江蘇占比最高，為58%；第二為廣東，占比15%；第三是安徽，占比13%。上述三個省的土地儲備在總土儲中的占比為86%，其余4個省與上海共占比14%。

港龍中國地產執(zhí)行總裁姜煒曾表示：“上市后，港龍中國對規(guī)模有了一定訴求，著重全國化布局”。從港龍中國地產上半年的“成績單”來看，其全國化布局還有很長的路要走。

“港龍中國地產作為中小房企，通過招拍掛方式進入其他城市較難，但通過收并購可以快速實現(xiàn)項目布局，未來不排除港龍中國地產通過收并購的方式擴大區(qū)域布局”，業(yè)內人士分析認為。

上半年，港龍中國地產并未通過招拍掛方式獲取土地，但通過收購以43.29億元在海安、南通、靖江、泰州、儀征、常州及阜寧等地共獲得7幅地塊，可供出售的總建筑面積為91.85萬平方米。其中，項目權益占比最高為60%，有5幅地塊的占比均低于50%。

資產負債率達83.01%

項目拓展離不開資金支持，港龍中國地產表示，上半年，公司主要通過經營所得現(xiàn)金(包括預售及售物業(yè)所得款項)及銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)、信托及其他融資獲得運營資金。

2021上半年，港龍中國地產來自銀行及其他信托融資安排獲得新借款45.72億元。截至6月30日，港龍中國地產現(xiàn)金總額為64.89億元，銀行及其他借款總額約

87.25億元，較截至2020年12月31日的86.42億元增加1%。其中，約

38.97億元于一年內償還，約48.28億元將于一年后償還。此外，港龍中國地產的資產負債率達83.01%，這一數(shù)據(jù)在2018年年底、2019年年底、2020年年底分別為92.57%、92.78%、90.30%。

“從‘三條紅線’、‘銀行貸款分檔管理’到‘土地集中供應’，房地產行業(yè)調控日益趨緊。在此背景下，較高的資產負債率極易誘發(fā)流動性問題。上市并不能從根本上緩解港龍中國地產的資金饑渴，如果規(guī)模上不去，港龍中國地產在資本市場同樣缺乏話語權”，上述業(yè)內人士指出。

據(jù)統(tǒng)計，上市一年多，港龍中國地產在去年12月發(fā)行了一筆美元債，期限1年，發(fā)行規(guī)模1.50億美元，按固定年利率13.5%計息。此外，在上市時，港龍中國地產獲得融資凈額16.12億港元。