去年以來(lái)，“房住不炒”主基調(diào)未變。但“三道紅線”新規(guī)疊加金融機(jī)構(gòu)房貸集中度管理，再到住宅供地“兩集中”的落地，都意味著房企融資環(huán)境正在全線收緊。

業(yè)內(nèi)人士指出，上述種種政策的出臺(tái)，有助于抑制房企激進(jìn)擴(kuò)張，防止債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)積累。在這一過(guò)程中，財(cái)務(wù)杠桿過(guò)高、回款能力較差的房企可能面臨挑戰(zhàn)；而優(yōu)質(zhì)資源將繼續(xù)向那些經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健出色、償債能力突出的企業(yè)積聚，比如龍湖集團(tuán)。

在手現(xiàn)金近千億，房地產(chǎn)回款率超90%

政策高壓下，現(xiàn)金流成為房企生存的關(guān)鍵詞。穩(wěn)健派“種子選手”龍湖集團(tuán)，由于長(zhǎng)期堅(jiān)持財(cái)務(wù)自律，現(xiàn)金流始終充沛，為其抵抗周期風(fēng)險(xiǎn)奠定了基礎(chǔ)。

龍湖集團(tuán)剛剛發(fā)布的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2021上半年公司地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售金額為1426.3億元，同比增長(zhǎng)28.4%，銷(xiāo)售回款率超過(guò)90%，連續(xù)多年維持行業(yè)高位；商業(yè)、物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)性收入為87.8億元，同比增長(zhǎng)49.1%。受益于此，龍湖集團(tuán)盈利能力顯著提高，上半年?duì)I業(yè)收入為606.2億元，同比增長(zhǎng)18.5%；歸屬于股東的核心凈利潤(rùn)61.8億元，同比增長(zhǎng)17.1%。

截至期末，龍湖集團(tuán)現(xiàn)金及銀行存款合計(jì)994.7億元，同比增長(zhǎng)28%，為資金調(diào)配、精準(zhǔn)判斷提供了充足的空間。

“三道紅線”指標(biāo)進(jìn)一步優(yōu)化，融資成本創(chuàng)新低

在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益趨緊的資金環(huán)境中，龍湖集團(tuán)時(shí)刻保持審慎財(cái)務(wù)管理，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

作為“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)出臺(tái)后第一批達(dá)標(biāo)的房企，龍湖集團(tuán)堅(jiān)守綠檔陣營(yíng)，且在個(gè)別指標(biāo)上持續(xù)優(yōu)化。截至2021年6月末，龍湖集團(tuán)的凈負(fù)債率為46.0%，與2020年底相比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)出近6年新低；現(xiàn)金短債比達(dá)到5.48倍，而2020年底的這一數(shù)據(jù)為4.24倍；除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.3%。在過(guò)去五年，龍湖集團(tuán)均位于“三道紅線”綠檔水平。

穩(wěn)定的財(cái)務(wù)策略與持續(xù)的現(xiàn)金流，讓龍湖集團(tuán)在資本市場(chǎng)上獲得了機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普均分別保持BBB正面、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定的全投資級(jí)評(píng)級(jí)。截至2021年6月底，龍湖集團(tuán)是唯一獲得境內(nèi)外全投資級(jí)評(píng)級(jí)的民營(yíng)房企。

反觀整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，多家房企遭到“三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)”評(píng)級(jí)下調(diào)或展望調(diào)至負(fù)面。中誠(chéng)信國(guó)際甚至將整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面，原因是在銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的影響下，房貸發(fā)放受限，房企回款必然受到影響。加之“集中供地”政策或?qū)⑹沟梅康禺a(chǎn)企業(yè)盈利空間進(jìn)一步壓縮，且對(duì)其資金調(diào)配及運(yùn)營(yíng)能力提出更大挑戰(zhàn)。疊加房企融資受限，或?qū)?dǎo)致債務(wù)集中到期壓力較大的房企出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張的可能。自2020年以來(lái)，僅50強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)中，已有多家曝出債券違約。

國(guó)際資本市場(chǎng)形象的提升，使得龍湖集團(tuán)的融資成本進(jìn)一步降低。截至上半年末，龍湖集團(tuán)平均融資成本為4.21%，再創(chuàng)歷史新低。目前，龍湖集團(tuán)一年內(nèi)到期債務(wù)占總債務(wù)的比例為9.5%，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

謹(jǐn)慎拿地，升級(jí)組織架構(gòu)提高人均效能

“不差錢(qián)”的龍湖集團(tuán)，在拿地方面始終執(zhí)行“量入為出”的原則，按照負(fù)債率倒推，嚴(yán)格控制負(fù)債狀況，謹(jǐn)防負(fù)債超標(biāo)。上半年，龍湖集團(tuán)共獲取了53塊新地，權(quán)益地價(jià)為389億元，拿地簽約比為35%。龍湖集團(tuán)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“在首批‘集中供地’中，龍湖沒(méi)有追高，還是保持穩(wěn)健。我們也預(yù)留資金到下半年，抓住土地市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。”

此外，龍湖集團(tuán)還不斷升級(jí)組織結(jié)構(gòu)，不斷提升人均效能。2021上半年，龍湖對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行了新一輪調(diào)整，一方面，將此前集團(tuán)成立地產(chǎn)航道，使各個(gè)航道主體的分工更加明確；同時(shí)推進(jìn)輕總部計(jì)劃，使總部更多以專(zhuān)家職能向區(qū)域賦能。

資本市場(chǎng)上，兼顧業(yè)績(jī)成長(zhǎng)性和財(cái)務(wù)安全性的龍湖集團(tuán)，于今年3月15日被納入恒生指數(shù)成份股，正式躋身藍(lán)籌股序列，上行空間進(jìn)一步打開(kāi)。而這份優(yōu)異的中期“成績(jī)單”于8月25日午間發(fā)布后，資本市場(chǎng)給予了積極反饋。截至2021年8月25日收盤(pán)，龍湖集團(tuán)每股報(bào)價(jià)37.2港元，漲幅1.78%，其中午后拉升最為明顯；總市值約為2257億港元，在內(nèi)房股中排名第二，對(duì)應(yīng)市盈率為9.39倍，位居行業(yè)首位。