世茂股份于8月20日披露2021年中期業(yè)績并召開業(yè)績發(fā)布會。報告期內(nèi)，世茂股份克服零星疫情對于地產(chǎn)、旅游、消費行業(yè)的沖擊；開源節(jié)流雙管齊下，穩(wěn)扎穩(wěn)打，平穩(wěn)發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，世茂股份在上半年實現(xiàn)營收119億元，同比增長30%；對應毛利潤45.9億元，同比增長33%，毛利率增長1個百分點至39%。

現(xiàn)金短債比2.1，“三道紅線”保持綠檔

在疫情反復和政策調(diào)控的雙重影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營更加關注財務安全。最近三年，世茂股份“三道紅線”均保持綠檔，截至今年上半年末，公司剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為63%，期末非受限現(xiàn)金為172億元，有息負債276億元，其中30%在一年內(nèi)到期，現(xiàn)金短債比達2.1倍。

在穩(wěn)健的財務情況下，世茂股份融資渠道通暢。資料顯示，世茂股份上半年分別在3月和4月發(fā)行了兩筆中期票據(jù)，金額分別為9.7億元和6.4億元，票面年利率為5.15%和5.5%。截至報告期末，世茂股份的平均融資成本為5.2%，比去年同期降低0.27個百分點。

世茂股份管理層在發(fā)布會上也表示：“近幾年，公司基本面繼續(xù)保持穩(wěn)健經(jīng)營、穩(wěn)妥發(fā)展、穩(wěn)步進取的發(fā)展模式，在銷售和租賃兩端都取得優(yōu)質(zhì)平穩(wěn)的增長，財務端繼續(xù)保持了健康良好的狀況和水平，給到各位投資者穩(wěn)定和良好的回報。”

世茂股份的穩(wěn)健財務策略也同時獲得評級機構的認可，今年5月21日，聯(lián)合資信確定維持世茂股份長期信用AAA等級，評級展望穩(wěn)定。聯(lián)合資信認為，追蹤期內(nèi)，世茂股份短期及長期償債能力指標表現(xiàn)較好，考慮到公司在股東支持、資產(chǎn)質(zhì)量、融資渠道等方面的表現(xiàn)，公司整體償債能力較強；未來隨著優(yōu)質(zhì)項目的逐步銷售，公司經(jīng)營狀況有望保持良好。

上半年銷售166億元，核心指標向好

在行業(yè)融資監(jiān)管的大背景下，很多房企都面臨資金的緊缺的問題，其中也不乏流動性危機的顯現(xiàn)。為應對外部環(huán)境中的矛盾與危機，世茂股份堅持修煉內(nèi)功，通過管理提升和戰(zhàn)略布局獲得優(yōu)勢。

2021年上半年，面對復雜的市場環(huán)境，世茂股份保持穩(wěn)健的發(fā)展步伐，夯實基礎管理，堅持以“地產(chǎn)開發(fā)與銷售+商業(yè)經(jīng)營與管理”雙輪驅(qū)動的發(fā)展模式，貫徹“長短結合、快慢結合”的發(fā)展策略，積極推動公司的平穩(wěn)發(fā)展。同時，公司在數(shù)智化升級、管理體系打造、人才梯隊培育等多個維度不斷優(yōu)化，激發(fā)企業(yè)內(nèi)生動力。

除了管理方面，世茂股份保持資金充裕，和公司良好的銷售業(yè)績與回款也息息相關。上半年，世茂股份共實現(xiàn)簽約銷售額166億元，同比增長77%；對應銷售面積78萬平方米，銷售均價為每平方米2.13萬元，實現(xiàn)銷售回款165億元，維持高回款率。預計下半年，世茂股份的可售貨值達454億元，其中92%位于二線及以上城市，區(qū)域分布均衡，去化壓力較小；在公司“去庫存、保供貨、沖銷售”的戰(zhàn)略指導下，將有很大希望完成全年380億的銷售目標。

世茂股份的多元業(yè)務也貢獻了現(xiàn)金流，公司的在管項目出租率較去年年底有明顯提升，其中商業(yè)項目提升5個百分點，寫字樓項目提升7個百分點，上半年實現(xiàn)租賃收入(租金+物管費)6.53億元，同比增長29%，為近三年的最高水平。在今年6月舉辦的投資者開放日中，世茂股份的商業(yè)經(jīng)營能力獲得肯定，投資者和分析師均認為，世茂憑借豐富的多元產(chǎn)業(yè)鏈、前瞻性的產(chǎn)業(yè)布局及成熟優(yōu)秀的管理團隊，將在未來擁有更廣闊的發(fā)展空間。

期末土儲1892萬平，布局合理持續(xù)貢獻利潤

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，發(fā)展的道路蜿蜒曲折，不同的選擇往往指向不同的終點。無論哪種選擇，安全和穩(wěn)健都是企業(yè)未來的壓艙石。隨著種種調(diào)控政策重新定義行業(yè)架構，房企經(jīng)營勢必將展現(xiàn)新的特征，其中最顯著的就是從“高杠桿、輕運營”向“輕杠桿、重運營”模式轉(zhuǎn)變，行業(yè)發(fā)展將更為平穩(wěn)健康。

隨著行業(yè)從規(guī)模導向向效益導向轉(zhuǎn)變，基底更為優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)公司將獲得更好的發(fā)展空間，世茂股份合理的土儲結構在此時顯露優(yōu)勢。數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，世茂股份共擁有總土儲1892萬平方米，充足的土儲足夠支撐未來2-3年的開發(fā)運營；其中627萬平方米位于一線及新一線城市，800萬平方米位于二線城市，高能級城市的土儲占比整體超四分之三。

今年上半年，世茂股份也未停止尋找優(yōu)質(zhì)項目的腳步，以45.7億元獲取三幅商辦綜合項目，折合單價低于每平方米10000元。三個項目成本可控，可售貨值中住宅及公寓類產(chǎn)品占比較高，且均可實現(xiàn)當年供貨，為未來利潤提供保障。

布局輕資產(chǎn)業(yè)務線，搶占“后開發(fā)時代”先機

在房地產(chǎn)的“白銀時代”，除了優(yōu)化土儲結構，地產(chǎn)商還在積極拓展城市空間服務等業(yè)務線，向后地產(chǎn)服務企業(yè)轉(zhuǎn)型。

今年上半年，世茂股份的在管商業(yè)項目的銷售客流較去年同期大幅增長，其中累計銷售同比增長61%，累計客流同比增長86%，新一代世茂廣場產(chǎn)品中的旗艦項目分別于成都和廈門如期開業(yè)。同時伴隨疫情后的國內(nèi)游窗口期，世茂股份旗下上海世茂精靈之城主題樂園的客流量也逐漸回暖，上半年銷售額突破4000萬元，在春節(jié)和五一小長假兩個周期的收入均超500萬元；客流量突破35萬人次。

面對供給中樞不斷上移的寫字樓市場，世茂股份寫字樓團隊沉著應對，在營的8個寫字樓項目中，有4個項目出租率達到90%以上，其中上海世茂大廈、南京雨花世茂智匯園等上半年出租率始終維持“滿租”狀態(tài)。

與此同時，格局穩(wěn)定的地產(chǎn)市場之上，一個關于輕資產(chǎn)的新戰(zhàn)場正在形成。在地產(chǎn)相關政策不斷疊加的情況下，行業(yè)的凈資產(chǎn)回報率企穩(wěn)甚至逐步下行，以往依靠銷售獲得的規(guī)模大幅增長的模式難以為繼，而商業(yè)、寫字樓、長租公寓等自持業(yè)態(tài)的運營管理的業(yè)務成為新的發(fā)力點。世茂股份抓住這一契機，提出了

“全場景生態(tài)辦公體系”和“輕重并舉”發(fā)展兩大戰(zhàn)略，在持續(xù)深耕品質(zhì)商辦“重資產(chǎn)”的同時，全面啟動“輕資產(chǎn)”模式，發(fā)力主要核心城市群，站穩(wěn)一線及強二線城市，通過精細化管理持續(xù)保持市場領先，形成具有世茂特色的品牌影響力。