2021年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊。“如何在降杠桿同時(shí)，保持業(yè)績(jī)和盈利的穩(wěn)步增長”成為各大房企的一項(xiàng)挑戰(zhàn)。

不過，一直堅(jiān)持走高質(zhì)量發(fā)展路線的寶龍地產(chǎn)，在極其艱難的上半年，交出了一份“全優(yōu)”成績(jī)單：在“三道紅線”保持綠檔的前提下，實(shí)現(xiàn)了銷售額、營收、利潤的穩(wěn)健增長，在資本市場(chǎng)上也受到了進(jìn)一步認(rèn)可和提升。

銷售規(guī)模及盈利能力同提升

8月18日晚間，寶龍地產(chǎn)半年報(bào)出爐。報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額530.4億元，同比增長68.2%。克而瑞此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企上半年的業(yè)績(jī)同比增幅僅為36.7%。值得一提的是，在寶龍地產(chǎn)上半年的銷售金額中，長三角地區(qū)貢獻(xiàn)了83%，這意味著該區(qū)域已經(jīng)成為公司長期利潤貢獻(xiàn)增長極。

對(duì)于完成全年1050億元的銷售目標(biāo)，寶龍地產(chǎn)充滿了信心。公司管理層在8月19日出席業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)時(shí)表示：“上半年去化率是62%到63%左右，上半年目標(biāo)完成率為50.5%，下半年推的139個(gè)項(xiàng)目中去化率44%就可以完成。”

隨著調(diào)控政策的加碼和土地成本的走高，房地產(chǎn)行業(yè)利潤步入下行通道。但寶龍地產(chǎn)的盈利能力卻大幅提升。上半年，寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總收入207.3億元，同比上升20.7%；凈利潤50.8億元，同比上升45.3%；歸母凈利潤39.1億元，同比上升76.1%；毛利率35.2%，穩(wěn)居行業(yè)領(lǐng)先水平。業(yè)績(jī)的持續(xù)高增長進(jìn)一步增厚了資產(chǎn)，截至2021年6月30日，寶龍地產(chǎn)總資產(chǎn)為2174.3億元，與2020年底比增長11.4；權(quán)益為576.56億元，同比增長11.3%。

在優(yōu)異的業(yè)績(jī)表現(xiàn)下，寶龍地產(chǎn)繼續(xù)高額回饋股東。上半年公司派發(fā)股息每股18港分，較上年同期相比上升50%。

“三道紅線”保持綠檔

保持業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長的寶龍地產(chǎn)，其財(cái)務(wù)向來穩(wěn)健。截至2021年6月底，寶龍地產(chǎn)凈負(fù)債率為77.84%，剔除預(yù)收款后的總資產(chǎn)負(fù)債率為69.98%，現(xiàn)金比短債為109.29%，“三道紅線”穩(wěn)居綠檔，體現(xiàn)出公司較強(qiáng)的經(jīng)營能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，同時(shí)也為公司進(jìn)一步發(fā)展提供強(qiáng)勁保障。

寶龍地產(chǎn)的融資渠道十分多元化，優(yōu)先票據(jù)、中期票據(jù)、公司債、超短期融資券等均在上半年有所發(fā)，難能可貴的是加權(quán)平均融資成本并有得到大的提升，6月底數(shù)據(jù)為6.43%，與2020年底基本持平。對(duì)于下半年的融資，寶龍地產(chǎn)管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示：“總體預(yù)算增長控制在綠檔范圍內(nèi)。”

寶龍地產(chǎn)的穩(wěn)健經(jīng)營贏得了評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的一致認(rèn)可。標(biāo)普上調(diào)公司主體評(píng)級(jí)至BB-，債券評(píng)級(jí)至B+，展望穩(wěn)定，這也是寶龍地產(chǎn)上市以來首次邁入“BB級(jí)”行列。大公國際也將寶龍地產(chǎn)子公司寶龍實(shí)業(yè)的主體長期信用等級(jí)評(píng)定為AAA。

此外，繼獲納入恒生綜合大中型股指數(shù)及恒生港股通指數(shù)后，寶龍地產(chǎn)還于上半年獲納入MSCI中國指數(shù)，進(jìn)一步體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)公司的綜合實(shí)力、各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)及企業(yè)管治等的積極認(rèn)可。花旗、高盛、瑞銀、興業(yè)、華泰、國泰君安等知名投行也相繼發(fā)布研報(bào)，表示長期看好寶龍地產(chǎn)未來發(fā)展?jié)摿ΑＤ壳埃瑢汖埖禺a(chǎn)的動(dòng)態(tài)市盈率不足4倍，在港股地產(chǎn)股里處于屬于極低水平。分析認(rèn)為，伴隨著整個(gè)地產(chǎn)板塊的回暖，寶龍地產(chǎn)估值也有望進(jìn)一步修復(fù)。

低成本增厚土儲(chǔ)

在市場(chǎng)流動(dòng)性邊際趨緊的大背景下，“集中供地”和“房貸集中管理”等政策給房企投資帶來新的挑戰(zhàn)。銷售規(guī)模穩(wěn)步提升的寶龍地產(chǎn)，也在主動(dòng)積蓄后備力量。

2021上半年，堅(jiān)持“1+1+N”發(fā)展戰(zhàn)略的寶龍地產(chǎn)新增優(yōu)質(zhì)地塊19幅，共計(jì)384萬平方米，其中84.9%位于長三角及大灣區(qū)。長三角版圖進(jìn)一步擴(kuò)展至安徽，大灣區(qū)則新進(jìn)中山、佛山兩座城市，并與廣州市政府簽訂了500億元戰(zhàn)略投資協(xié)議，將其作為重要的目標(biāo)市場(chǎng)和重點(diǎn)投資區(qū)域。

截至2021年6月30日，寶龍地產(chǎn)土地儲(chǔ)備總建筑面積為3780萬平方米，足以支撐未來三到五年的發(fā)展，其中約70%位于長三角地區(qū)。國際知名投行摩根大通在研報(bào)中提到，對(duì)長三角特別是杭州灣發(fā)展持積極態(tài)度，其是國家十四五規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域之一，寶龍地產(chǎn)在長三角地區(qū)的豐厚土儲(chǔ)，將支持公司未來強(qiáng)勁的盈利增長。

寶龍地產(chǎn)管理層曾多次對(duì)外表示“不拿貴地”，而其確實(shí)一直也在踐行該原則。2021上半年，寶龍地產(chǎn)總土地平均成本價(jià)為3570元/平方米，土地成交均價(jià)占2021年上半年銷售均價(jià)比例為22.8%，總溢價(jià)率3.5%，成本優(yōu)勢(shì)突出，為后續(xù)的利潤增長留足了空間。鑒于對(duì)土地成本的有效控制，寶龍地產(chǎn)毛利率一直處于行業(yè)領(lǐng)先水平。寶龍地產(chǎn)總裁許華芳表示：“維持毛利率30%以上是公司策略，這樣才能保證利潤空間和風(fēng)險(xiǎn)控制。”

地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，寶龍商業(yè)的表現(xiàn)同樣亮眼，這不僅為公司提供更多的盈利方向，還進(jìn)一步提高了抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2021年1-6月，寶龍商業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入11.7億元，同比增長34.8%；歸母凈利潤2.03億元，同比增長40.3%；整體出租率92.3%，為歷史最高水平。

截至2021年6月底，寶龍商業(yè)持有及管理的購物中心為51家，另管理6家輕資產(chǎn)購物中心。下半年計(jì)劃開業(yè)10家寶龍廣場(chǎng)、3家寶龍?zhí)斓丶?家寶龍星匯項(xiàng)目。寶龍商業(yè)執(zhí)行董事兼總裁陳德力在業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“寶龍商業(yè)在長三角已經(jīng)具有相對(duì)的數(shù)量、資源和規(guī)模優(yōu)勢(shì)。”

對(duì)于下半年的發(fā)展，寶龍地產(chǎn)管理層表示，將繼續(xù)堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展理念，持續(xù)做大做強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)，進(jìn)一步提升企業(yè)運(yùn)營能力，同時(shí)夯實(shí)深耕長三角、拓展大灣區(qū)投資戰(zhàn)略，以更加穩(wěn)健的姿態(tài)，順利完成年度千億目標(biāo)，為投資者和客戶帶來更優(yōu)回報(bào)。