8月16日晚間，雅生活服務(wù)發(fā)布2021年中期業(yè)績報(bào)告。報(bào)告顯示，在規(guī)模領(lǐng)先的同時，雅生活服務(wù)的毛利率、凈利率迎來雙降，在管面積的增速也出現(xiàn)下滑。

毛利率、凈利率均出現(xiàn)下滑

上半年，雅生活服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入62.47億元，較去年同期的40.02億元增長56.1%。收入增長離不開雅生活服務(wù)四大業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)。其中，物業(yè)管理服務(wù)收入同比增長51.8%至39.77億元；外延增值服務(wù)收入同比增長35.9%至13.03億元；業(yè)主增值服務(wù)收入同比增長91.0%至8.08億元；城市服務(wù)收入達(dá)1.60億元。

此外，雅生活服務(wù)期內(nèi)取得毛利18.74億元，較去年同期的12.75億元增長46.9%；股東應(yīng)占利潤也由去年同期的7.58億元增長50.7%至11.42億元。在收入利潤增長的同時，雅生活服務(wù)的銷售成本也出現(xiàn)大幅上升，由2020年中期的27.26億元攀升至今年中期的43.73億元，增幅為60.42%。

成本的大幅增長使得雅生活服務(wù)的毛利率和凈利率均出現(xiàn)下滑。期內(nèi)，雅生活服務(wù)的毛利率從2020年的31.9%下降1.9個百分點(diǎn)至30.0%；凈利率為20.5%，較2020年同期的21.8%下降1.3個百分點(diǎn)。

分業(yè)務(wù)來看，雅生活服務(wù)僅物業(yè)管理服務(wù)的毛利率同比增加0.1個百分點(diǎn)至22.0%，外延增值服務(wù)與業(yè)主增值服務(wù)的毛利率均出現(xiàn)下滑。其中，外延增值服務(wù)的毛利率為40.0%，較去年同期的48.9%下降8.9個百分點(diǎn)，主要是由加大成本投入引起的；業(yè)主增值服務(wù)的毛利率為54.6%，較去年同期的55.0%下降0.4個百分點(diǎn)，是由于增值服務(wù)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。綜合來看，物業(yè)管理服務(wù)收入在雅生活服務(wù)收入中的占比最高，為63.6%，但其毛利率最低，甚至不及城市服務(wù)業(yè)務(wù)的22.1%。

在管面積長三角大灣區(qū)占比超61%

截至6月30日，雅生活服務(wù)在管項(xiàng)目達(dá)3601個，覆蓋全國31個省、直轄市和自治區(qū)以及199個城市。從在管面積的區(qū)域布局來看，38.2%位于長三角城市群，23.4%位于粵港澳大灣區(qū)，9.4%位于成渝城市群，剩余分布在其他區(qū)域。

綜合來看，截至6月30日，雅生活服務(wù)的在管面積與合約面積分別達(dá)4.24億平方米和5.84億平方米，同比增長13.2%和18.9%,上述數(shù)據(jù)在2020年中期分別為67.30%、51.08%。

與去年同期相比，雅生活服務(wù)新增在管面積4940萬平方米。雅生活表示，增長的原因主要有三方面，一是繼續(xù)接管雅居樂集團(tuán)開發(fā)的項(xiàng)目，期內(nèi)新增在管面積450萬平方米；二是來自綠地控股的項(xiàng)目新增在管面積310萬平方米；三是來自第三方項(xiàng)目貢獻(xiàn)的新增在管面積4170萬平方米。

值得注意的是，雅居樂集團(tuán)、綠地控股、第三方項(xiàng)目的在管面積分別為6431.1萬平方米、1707萬平方米、3.43億平方米，占比為15.2%、4.0%、80.8%，其增速分別為7.5%、22.6%、13.9%。不難發(fā)現(xiàn)，與2020年中期相比來自雅居樂集團(tuán)的在管面積占比下降，來自綠地控股與第三方項(xiàng)目的在管面積占比均出現(xiàn)上升。

與此同時，雅生活服務(wù)的第三方項(xiàng)目拓展并未止步。7月2日，雅生活服務(wù)的一家間接全資子公司天津雅潮企業(yè)管理咨詢有限公司(下稱“天津雅潮”)有條件同意收購濟(jì)南宏泰投資管理合伙企業(yè)(有限合伙)(下稱“濟(jì)南宏泰”)合共100%的份額，總對價(jià)為2.82億元。由于濟(jì)南宏泰持有山東宏泰物業(yè)發(fā)展有限公司(下稱“山東宏泰”)65%的股權(quán)，而雅生活服務(wù)的非全資子公司中民未來物業(yè)服務(wù)有限公司(下稱“中民未來物業(yè)”)持有山東宏泰35%的股權(quán)。收購事項(xiàng)完成后，雅生活將間接持有山東宏泰100%的股權(quán)。如果算上山東宏泰貢獻(xiàn)的在管面積，雅生活服務(wù)的在管面積將達(dá)到4.6億平方米。這也意味著，第三方的在管面積占比仍有上升空間。

市場人士分析認(rèn)為，“由于雅生活服務(wù)在管面積的基數(shù)較大，未來的增速還會進(jìn)一步放緩，不過，雅生活已經(jīng)率先完成了規(guī)模卡位戰(zhàn)，并開始平衡住宅與非住宅業(yè)態(tài)的布局”。截至6月30日，雅生活服務(wù)在管面積中住宅類業(yè)態(tài)占比為44.9%，非住宅類占比為55.1%，上述數(shù)據(jù)在去年12月30日分別為40.4%、59.6%。具體到非住宅業(yè)態(tài)中，公共建筑占比42.6%，商業(yè)及其他占比12.5%。