近日，首創(chuàng)鉅大發(fā)布2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告顯示，首創(chuàng)鉅大報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入約6.83億元，毛利3.46億元，經(jīng)營(yíng)溢利3.09億元，虧損1944.9萬(wàn)元，虧損幅度與上年同期相比有所收窄。

重資產(chǎn)為主

報(bào)告顯示，首創(chuàng)鉅大期內(nèi)收入較去年同期的3.94億元增長(zhǎng)73%，增幅較大主要因?yàn)?020年疫情對(duì)租金收入產(chǎn)生嚴(yán)重影響，收入較低。不過(guò)，與2019年的12.66億元相比仍有較大差距。

從業(yè)務(wù)構(gòu)成看，首創(chuàng)鉅大的收入包含銷售物業(yè)收入、投資物業(yè)租金收入和銷售貨品等，對(duì)應(yīng)期內(nèi)收入分別為8623.8萬(wàn)元、4.50億元和1.47億元。其中，銷售物業(yè)收入略高于2020年的7541.2萬(wàn)元，但遠(yuǎn)低于2019年中期的9.20億元。

受銷售物業(yè)減少的影響，2021年上半年首創(chuàng)鉅大虧損1944.9萬(wàn)元。記者注意到，從2016年開(kāi)始，首創(chuàng)置業(yè)的凈利潤(rùn)持續(xù)下滑，其中2018年-2020年出現(xiàn)連續(xù)虧損，虧損額分別為1.97億元、2.23億元和3.18億元。

“首創(chuàng)鉅大的商業(yè)模式實(shí)際是銷售物業(yè)+商業(yè)物業(yè)，其中銷售物業(yè)貢獻(xiàn)了主要業(yè)績(jī)。隨著銷售物業(yè)不斷減少，首創(chuàng)鉅大的收入及利潤(rùn)均受到較大影響，并出現(xiàn)連年虧損”，一位商業(yè)地產(chǎn)人士指出。

同時(shí)，首創(chuàng)鉅大的融資成本也在持續(xù)攀升。截至2019年6月30日、2020年6月30日和2021年6月30日，首創(chuàng)鉅大的融資成本分別為1.77億元、2.29億元和2.37億元；凈資本負(fù)債比率分別為115%、165%和187%，均超過(guò)100%。

負(fù)債方面，截至6月30日，首創(chuàng)鉅大的非流動(dòng)負(fù)債93.76億元；流動(dòng)負(fù)債69.13億元，超過(guò)其流動(dòng)資產(chǎn)約4.65億元；總負(fù)債162.89億元，比2020年末的133.15億元增加22.34%。

“奧特萊斯項(xiàng)目的培育周期較長(zhǎng)，沉淀資金量較大，運(yùn)營(yíng)企業(yè)在前期的成本增加，借債較多，后期需要通過(guò)租金收入緩慢回籠資金”，上述商業(yè)地產(chǎn)人士表示。報(bào)告顯示，截至6月30日，首創(chuàng)鉅大共開(kāi)業(yè)13個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目，主要分布于一線及二線城市。

“從首創(chuàng)鉅大的發(fā)展模式來(lái)看，項(xiàng)目的擴(kuò)張基本以債務(wù)驅(qū)動(dòng)為主，如果重資產(chǎn)模式不改變，未來(lái)借債規(guī)模將更為龐大”，一位投資人士如是說(shuō)。

受困同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)

首創(chuàng)鉅大的發(fā)展，不僅受困于自身模式，也受限于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。創(chuàng)鉅大的前身為首創(chuàng)置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部，2015年3月，正式更名為首創(chuàng)鉅大，成為發(fā)展奧特萊斯、城市核心綜合體及創(chuàng)新業(yè)務(wù)為主的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)。同年，首創(chuàng)鉅大提出“五年二十城”的目標(biāo)，即到2020年開(kāi)業(yè)20家?jiàn)W特萊斯。

2014年，首創(chuàng)置業(yè)與首創(chuàng)鉅大訂立不競(jìng)爭(zhēng)契據(jù)，為避免業(yè)務(wù)重疊雙方以地域?yàn)榻缦蕖?016年，首創(chuàng)置業(yè)、首創(chuàng)鉅大再度簽訂契據(jù)，首創(chuàng)鉅大奧特萊斯業(yè)務(wù)將不再限于17個(gè)城市；同時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)將其所持有的北京房山、湖州、昆山3個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目注入首創(chuàng)鉅大。2018年，雙方取消地域劃分的限制。

然而，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)衍生的地域限制，直接影響了首創(chuàng)鉅大的項(xiàng)目選址與布局，并對(duì)規(guī)模擴(kuò)張形成制約。與燕莎集團(tuán)、王府井等老牌奧特萊斯運(yùn)營(yíng)商相比，首創(chuàng)鉅大的擴(kuò)張明顯受阻。直到2020年，首創(chuàng)鉅大“五年二十城”的目標(biāo)也未實(shí)現(xiàn)。

今年3月，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布有關(guān)奧萊業(yè)務(wù)重組意向書，稱首創(chuàng)置業(yè)將向首創(chuàng)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓旗下全部奧特萊斯業(yè)務(wù)，包括從事綜合奧特萊斯物業(yè)項(xiàng)目的首創(chuàng)鉅大及首創(chuàng)置業(yè)其他奧特萊斯項(xiàng)目。

奧萊業(yè)務(wù)重組后，首創(chuàng)置業(yè)擬集中資源發(fā)展住宅及非奧特萊斯物業(yè)業(yè)務(wù)；首創(chuàng)鉅大在首創(chuàng)集團(tuán)的直接管理下，將繼續(xù)專注于綜合奧特萊斯物業(yè)項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人士坦言，奧萊業(yè)務(wù)重組將有利于解決首創(chuàng)鉅大面臨的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，特別是首創(chuàng)置業(yè)退市后，首創(chuàng)鉅大的業(yè)務(wù)擴(kuò)張或?qū)⑻崴佟２贿^(guò)，重組方案尚需經(jīng)過(guò)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估以及相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)、首創(chuàng)置業(yè)和首創(chuàng)集團(tuán)董事會(huì)等批準(zhǔn)。