近期，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域再現(xiàn)一筆“世紀(jì)大交易”。凱德集團(簡稱“凱德”)與中國平安人壽保險(簡稱“平安人壽”)簽署合作協(xié)議，凱德向平安人壽出售中國來福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)。根據(jù)協(xié)議，該資產(chǎn)組合的總資產(chǎn)價值為467億元，平安人壽總投資金額不超過330億元。

公開資料顯示，凱德是一家大型多元化房地產(chǎn)集團，總部設(shè)在新加坡并在當(dāng)?shù)厣鲜小?994年進(jìn)入中國，目前在中國40多座城市擁有或管理200多個項目。來福士是凱德旗下綜合體旗艦品牌，目前在中國有9座，此次出售的資產(chǎn)涉及了其中6座，分別是上海來福士廣場、北京來福士中心、寧波來福士廣場、成都來福士廣場、長寧來福士廣場以及杭州來福士中心，均已運營成熟穩(wěn)定，可以說是凱德最為核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

商業(yè)模式?jīng)Q定此次交易

凱德為何要出售來福士資產(chǎn)？知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者：“來福士項目表現(xiàn)不錯，但疫情多少對其造成了沖擊。凱德通過將此類項目股權(quán)進(jìn)行交易，客觀上降低了資金壓力。”數(shù)據(jù)顯示，凱德2020年收入65.326億新元，同比增長4.8%；稅前利潤2.315億新元，同比下降95.4%；凈虧損15.743億新元。據(jù)透露，此次交易將為凱德集團回收資本超過20億新元(約合96億元人民幣)。

不過，凱德方面在接受記者采訪時表示：“此次交易與業(yè)績無關(guān)，主要是由凱德商業(yè)模式?jīng)Q定的。凱德一貫以來堅持投融管退商業(yè)模式，由私募基金負(fù)責(zé)開發(fā)和孵化，通過高效運營，不斷提升資產(chǎn)價值和回報率。待項目進(jìn)入成熟期，再通過集團旗下上市房地產(chǎn)信托或第三方實現(xiàn)退出，在釋放成熟資產(chǎn)價值的同時，將所得資金用于再投資。這是一個已經(jīng)非常成熟、穩(wěn)定的商業(yè)模式，我們在新加坡已運作多年，也被國際市場充分認(rèn)可。”

據(jù)悉，此次交易前，凱德集團通過私募基金對涉及項目的持股比例在30.7%至55%之間，交易后變更為12.6%至30%。凱德集團表示：“將作為資產(chǎn)管理者負(fù)責(zé)項目的運營管理，繼續(xù)推動并參與這六個來福士項目的增長。”

對于2020年出現(xiàn)凈虧損，凱德方面告訴記者：“在預(yù)期內(nèi)。2020年新冠疫情對世界各國經(jīng)濟都造成了巨大沖擊。凱德業(yè)務(wù)遍及30多個國家230多個城市，旗下零售和旅宿業(yè)務(wù)都是受疫情影響最大的行業(yè)。不過，凱德并非現(xiàn)金虧損，主要因投資物業(yè)資產(chǎn)重估損失和部分項目及股權(quán)投資減值共計24.981億新元(約合人民幣122億元)。除非新冠疫情形勢再出現(xiàn)大的變化，預(yù)計2021財年經(jīng)營和財務(wù)業(yè)績將有所改善。”

否認(rèn)“撤出”中國

記者注意到，這并非凱德首次出售中國資產(chǎn)。早在2018年，凱德出售了20家購物中心給印力，交易價格為17.059億新元(約合83.65億元人民幣)；2019年2月，凱德在呼和浩特進(jìn)行資產(chǎn)置換升級，其中包括以4.6億元轉(zhuǎn)讓凱德MALL?賽罕購物中心；同年7月清空了建業(yè)地產(chǎn)的股份，獲現(xiàn)金28.31億港元；10月又以7.41億港元的價格將香港一幢服務(wù)式住宅物業(yè)轉(zhuǎn)給興勝創(chuàng)建。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，凱德3年多來通過處置資產(chǎn)獲得的資金總額接近500億元人民幣。

對于凱德的上述動作，市場上質(zhì)疑聲四起，并有觀點稱凱德“撤出”中國。凱德表示：“中國是凱德集團最重要的核心市場，對在中國的業(yè)務(wù)持長期主義觀點，未來會繼續(xù)加大投資，推動資產(chǎn)規(guī)模增長。”據(jù)凱德透露，2018年之所以出售20家購物中心予印力，目的是進(jìn)一步聚焦五大核心城市群。這20家購物中心，凱德平均持有10年，分布在19個城市，其中14個城市為凱德僅有單一項目布局的非核心城市。此舉有利于優(yōu)化凱德集團資產(chǎn)配置和集中資源，所獲資金將用于在中國繼續(xù)投資優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，凱德在中國拋售資產(chǎn)的同時，的確也在買入資產(chǎn)。2017年，凱德分別收購了上海國正中心、廣州樂峰廣場和上海五角場一宗商辦地塊，代價分別為26.4億元、33.607億元和8.38億元；2018年收購重慶兩江春城項目、獲廣州增城兩宗地塊，同時還收購廣州市黃埔區(qū)廣州科學(xué)城核心區(qū)的一塊商業(yè)商務(wù)用地，打造凱德在廣州的首座商業(yè)綜合體項目，并斥資128億元收購上海星外灘項目；2019年以110億新元收購星橋騰飛，將產(chǎn)業(yè)鏈延伸至產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流及工業(yè)地產(chǎn)等資產(chǎn)類別。

擴大新經(jīng)濟資產(chǎn)領(lǐng)域投資

凱德在中國不斷進(jìn)行資產(chǎn)挪騰，與其不斷的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略相關(guān)。今年3月，凱德宣布進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，未來的定位是一個輕資產(chǎn)、資本高效的企業(yè)。4月，凱德斥資近37億元在上海收購了一個超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心園區(qū)。

同時，凱德表示，此次與平安人壽交易所回收的資金，也將部分用于擴大在新經(jīng)濟資產(chǎn)領(lǐng)域的投資。凱德還稱，計劃在未來幾年，將在中國該資產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模從2020年底的15億新元擴大到50億新元。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者：“凱德轉(zhuǎn)型實是看重了后續(xù)經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)調(diào)整和市場趨勢，不過市場上轉(zhuǎn)型不成功的案例也比較多，所以要注意相關(guān)風(fēng)險。”不過，凱德方面稱，公司在數(shù)據(jù)等新經(jīng)濟有比較成功的新經(jīng)濟投資經(jīng)驗。公開資料顯示，除今年在上海收購的數(shù)據(jù)中心園區(qū)，凱德還在新加坡?lián)碛?個數(shù)據(jù)中心，在歐洲擁有11個數(shù)據(jù)中心，同時也是韓國一個數(shù)據(jù)中心開發(fā)項目的基金和資產(chǎn)管理方。