2017年，長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司(下稱“長(zhǎng)城物業(yè)”)在官方微信公眾號(hào)透露“我們正在籌謀A股上市”。經(jīng)過(guò)四年醞釀，長(zhǎng)城物業(yè)的上市動(dòng)作終于迎來(lái)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，不過(guò)上市地點(diǎn)變成了港股。

6月16日晚間，長(zhǎng)城物業(yè)向港交所遞交上市申請(qǐng)，華泰國(guó)際和中國(guó)平安資本(香港)為聯(lián)席保薦人。

與地產(chǎn)開發(fā)商分拆物業(yè)上市的模式不同，長(zhǎng)城物業(yè)是“不依賴任何關(guān)聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)商”的獨(dú)立物業(yè)管理公司。中指研究院也指出，長(zhǎng)城物業(yè)是2021年中國(guó)十大物業(yè)管理公司中唯一一家獨(dú)立的物業(yè)管理公司。

在管面積1.15億平方米

資料顯示，長(zhǎng)城物業(yè)于1993年在深圳成立，1999年首次向北京拓展業(yè)務(wù)。目前，長(zhǎng)城物業(yè)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)分布在中國(guó)31個(gè)省、直轄市和自治區(qū)的162個(gè)城市，62.4%的在管建筑面積位于一線或新一線城市。

截至2021年3月31日，長(zhǎng)城物業(yè)擁有708個(gè)在管項(xiàng)目及855個(gè)合約管理項(xiàng)目，服務(wù)業(yè)態(tài)包括住宅、寫字樓、商業(yè)綜合體、政府辦公樓、工業(yè)園區(qū)等。在管總建筑面積為1.146億平方米，合約管理總建筑面積為1.528億平方米，為大約300萬(wàn)名業(yè)主和社區(qū)住戶提供服務(wù)。此外，長(zhǎng)城物業(yè)還有130個(gè)由其合營(yíng)企業(yè)管理的總建筑面積為5930萬(wàn)平方米的項(xiàng)目。

規(guī)模一直是長(zhǎng)城物業(yè)搶占行業(yè)高地的利器。長(zhǎng)城物業(yè)采取了“聯(lián)盟”方法進(jìn)行擴(kuò)張，并得到了不少物業(yè)公司的青睞。2015年年中，長(zhǎng)城物業(yè)聯(lián)合佳兆業(yè)物業(yè)、綠地物業(yè)等60家物業(yè)公司成立“一應(yīng)云”聯(lián)盟。據(jù)了解，該聯(lián)盟的紐帶為針對(duì)企業(yè)內(nèi)控到社區(qū)服務(wù)多場(chǎng)景的云服務(wù)系統(tǒng)。依靠相關(guān)的系統(tǒng)，大部分成員企業(yè)可實(shí)現(xiàn)數(shù)字化管理的升級(jí)，從而節(jié)約成本、提高效率。

截至目前，一應(yīng)云聯(lián)盟已吸引了超過(guò)600家企業(yè)加盟，覆蓋140多個(gè)城市，物業(yè)管理面積超過(guò)10億平方米，成為中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)最大的聯(lián)盟組織之一。

物管服務(wù)收入占比近8成

招股書數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年和2021年一季度，長(zhǎng)城物業(yè)收益分別為24.04億元、28.10億元、30.36億元和7.84億元；凈利潤(rùn)分別為0.71億元、1.34億元、2.07億元和0.5億元；整體毛利率分別為17.0%、18.3%、21%和21.1%。?

長(zhǎng)城物業(yè)表示，毛利率的持續(xù)上升主要由于毛利率較高的社區(qū)增值服務(wù)及專業(yè)服務(wù)占整體收益的百分比上升。

招股書顯示，長(zhǎng)城物業(yè)的營(yíng)收項(xiàng)目主要有物業(yè)管理服務(wù)、地產(chǎn)開發(fā)商增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)和專業(yè)服務(wù)，其中，物業(yè)管理服務(wù)是長(zhǎng)城物業(yè)的最大營(yíng)收項(xiàng)目，近三年占比均超過(guò)75%。

增值服務(wù)成為不少物企重視的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。招股書數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)城物業(yè)近三年增值服務(wù)帶來(lái)的收益占比均超15%。長(zhǎng)城物業(yè)近年來(lái)重點(diǎn)打造了“一應(yīng)生活”線上平臺(tái)。據(jù)悉，“一應(yīng)生活”對(duì)標(biāo)的是物管行業(yè)另一家頭部公司彩生活的“彩之云”。業(yè)內(nèi)人士表示，這兩個(gè)被長(zhǎng)城物業(yè)和彩生活稱作“生態(tài)圈”的平臺(tái)，被公認(rèn)為是未來(lái)物業(yè)增值服務(wù)能盈利的關(guān)鍵。

碧桂園服務(wù)為第四大股東

值得注意的是，在長(zhǎng)城物業(yè)的股權(quán)架構(gòu)中，碧桂園服務(wù)為其第四大股東。

2021年4月29日，長(zhǎng)城物業(yè)原股東之一盛美同贏與碧桂園服務(wù)簽署股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，據(jù)此，盛美同贏以5.4億元的對(duì)價(jià)代轉(zhuǎn)讓所持1332.14萬(wàn)股股份予碧桂園服務(wù)，占15.28%股份。

截至招股書披露之日，上述股份轉(zhuǎn)讓已經(jīng)完成，長(zhǎng)城物業(yè)由熙城睿家、熙城睿和、中洲資本、碧桂園服務(wù)、熙城睿豐、熙城睿盈和熙城睿安等分別持股約20.70%、18.50%、18.22%、15.28%、11.85%、8.95%及6.5%。

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