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          • 濱江集團(tuán)大手筆補(bǔ)倉:近一個月斬獲8宗地 過半系合作開發(fā)
          • 2021年06月04日來源:中國財經(jīng)網(wǎng)

          提要:6月1日,濱江集團(tuán)發(fā)布了關(guān)于競得土地使用權(quán)公告,稱全資子公司以4.89億元競得嘉興平湖一處城鎮(zhèn)住宅用地。

          6月1日,濱江集團(tuán)發(fā)布了關(guān)于競得土地使用權(quán)公告,稱全資子公司以4.89億元競得嘉興平湖一處城鎮(zhèn)住宅用地。

          據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)統(tǒng)計,5月以來,濱江集團(tuán)共斬獲8宗地塊,耗資213.05億元,一時間風(fēng)頭蓋過不少頭部房企。其中,耗資191.46億元在杭州摘得6宗地塊,另在寧波、嘉興平湖市分別摘得1宗地塊,成交金額分別為16.70億元和4.89億元。

          5月以來斬獲8宗地塊 區(qū)域集中風(fēng)險凸顯

          5月7日-8日,杭州首場集中拍地共有57宗土地出讓,最終全部成交,共攬金1178億元。據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)統(tǒng)計,本土房企濱江集團(tuán)以183億元的拿地金額位列第二,僅次于融信中國的229億元。值得注意的是,濱江集團(tuán)拿下的5宗地塊中,有4宗是與融信中國組成聯(lián)合體競得。

          其中,作為杭州主城范圍內(nèi)位置最好的兩宗宅地,錢江新城二期兩地塊由濱江集團(tuán)+融信中國聯(lián)合體拿下:四堡七堡單元JG1402-32地塊出讓面積7.20萬平方米,樓面價為44938元/平方米(自持17%);四堡七堡單元JG1402-16地塊出讓面積4.54萬平方米,樓面價為44364元/平方米(自持17%)。

          除主城區(qū)外,濱江集團(tuán)+融信中國聯(lián)合體還斬獲了蕭山區(qū)的兩宗地塊。錢江文化單元XSCQ0607-R 21-11地塊的建筑面積12.74萬平方米,樓面價19474元/平方米(自持7%);寧圍單元XSCQ1409-38地塊的建筑面積為8.39萬平方米,樓面價22006.20元/平方米。

          此外,濱江集團(tuán)還獨自競得城廂街道山口單元XSCQ2101-39、40地塊,出讓面積2.07萬平方米,成交樓面價19436元/平方米(自持27%)。

          杭州之外,濱江集團(tuán)在寧波、嘉興也均有斬獲。可以看到,濱江集團(tuán)的重倉之地仍是杭州區(qū)域及浙江省內(nèi),其他區(qū)域較少涉足。今年第一季度,濱江集團(tuán)共獲取6幅土地,規(guī)劃建筑面積合計70.41萬平方米,也分別位于杭州和金華。

          2020年年報顯示,濱江集團(tuán)的項目主要集中在杭州及浙江省內(nèi)的寧波、金華、嘉興、溫州、湖州等區(qū)域,省外進(jìn)入上海、深圳、蘇州、南京、南通及上饒等城市。

          截至2020年年末,濱江集團(tuán)的土地儲備可售貨值約2800億元,其中杭州內(nèi)占比65%,浙江省內(nèi)非杭州的城市占比18%,浙江省外占比17%。

          為聯(lián)合資信出具的對濱江集團(tuán)及其債券信用狀況的跟蹤分析和評估報告指出,濱江集團(tuán)業(yè)務(wù)仍存在一定的區(qū)域集中風(fēng)險。盡管公司曾試圖向杭州區(qū)域外拓展業(yè)務(wù),但目前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍集中于杭州地區(qū)及浙江區(qū)域,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場調(diào)控精準(zhǔn)度不斷提升,受當(dāng)?shù)叵迌r、限購等調(diào)控政策影響,公司盈利空間受到擠壓。

          數(shù)據(jù)顯示,2020年,濱江集團(tuán)的銷售毛利率為27.04%,較2019年的35.10%下降了8.06個百分點;銷售凈利率為12.41%,較2019年的15.92%下降了3.51個百分點。

          合作開發(fā)為主?權(quán)益占比有待提升

          在5月以來斬獲的8宗地塊中,僅有3宗地塊濱江集團(tuán)的權(quán)益占比為100%,剩余的5宗地塊權(quán)益占比約為50%,聯(lián)合開發(fā)的占比高達(dá)62.5%。尤其是杭州斬獲的地塊中,有4宗與融信中國組成聯(lián)合體摘得,寧波的1宗地塊也是聯(lián)合開發(fā)。

          關(guān)于合作開發(fā),濱江集團(tuán)曾在2020年的年報中表示:“與其合作的開發(fā)企業(yè),無論大小,濱江都緊密合作。隨著行業(yè)集中度不斷提高,行業(yè)競爭往往轉(zhuǎn)為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、合作共贏,濱江目前和全國地產(chǎn)前20強(qiáng)中的16家都有合作,在合作中發(fā)揮各自優(yōu)勢,實現(xiàn)項目效益的最大化,合作共贏,其中95%以上的項目均由公司操盤。”

          2020年年報顯示,期內(nèi)濱江集團(tuán)累計新增土地面積171.65萬平方米,新增土儲計容建筑面積432.24萬平方米,土地款總額781.9億元,權(quán)益土地款410.3億元,新增土儲貨值權(quán)益比例49.52%,這個數(shù)據(jù)低于2019年的51.61%。從新增土地儲備項目來看,濱江集團(tuán)2020年新增32個項目,僅有12個項目的權(quán)益占比超過50%(不含50%),占比為37.5%;有15個項目的權(quán)益占比低于50%,占比達(dá)到46.88%。

          大量的合作開發(fā)使得濱江集團(tuán)的銷售額實現(xiàn)快速增長,但銷售權(quán)益比例則相對較低。2020年,濱江集團(tuán)的全年銷售額為1363.6億元,權(quán)益銷售額為700億元,銷售權(quán)益比例僅為51.3%。根據(jù)克而瑞公布的2020年1-12月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額TOP200來看,榮盛發(fā)展的銷售金額與濱江集團(tuán)較為接近,約為1358億元,權(quán)益銷售額為1195.6億元,銷售權(quán)益比例為88.04%,遠(yuǎn)超濱江集團(tuán)。

          近年來,通過大量的合作開發(fā),濱江集團(tuán)利用較少的資金撬動銷售規(guī)模增長,但是潛在的經(jīng)營風(fēng)險也值得警惕。對濱江集團(tuán)而言,未來如何平衡規(guī)模與效益是發(fā)展的關(guān)鍵。




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          責(zé)任編輯:齊蒙
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