6月1日，濱江集團(tuán)發(fā)布了關(guān)于競得土地使用權(quán)公告，稱全資子公司以4.89億元競得嘉興平湖一處城鎮(zhèn)住宅用地。

據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)統(tǒng)計，5月以來，濱江集團(tuán)共斬獲8宗地塊，耗資213.05億元，一時間風(fēng)頭蓋過不少頭部房企。其中，耗資191.46億元在杭州摘得6宗地塊，另在寧波、嘉興平湖市分別摘得1宗地塊，成交金額分別為16.70億元和4.89億元。

5月以來斬獲8宗地塊 區(qū)域集中風(fēng)險凸顯

5月7日-8日，杭州首場集中拍地共有57宗土地出讓，最終全部成交，共攬金1178億元。據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)統(tǒng)計，本土房企濱江集團(tuán)以183億元的拿地金額位列第二，僅次于融信中國的229億元。值得注意的是，濱江集團(tuán)拿下的5宗地塊中，有4宗是與融信中國組成聯(lián)合體競得。

其中，作為杭州主城范圍內(nèi)位置最好的兩宗宅地，錢江新城二期兩地塊由濱江集團(tuán)+融信中國聯(lián)合體拿下：四堡七堡單元JG1402-32地塊出讓面積7.20萬平方米，樓面價為44938元/平方米(自持17%)；四堡七堡單元JG1402-16地塊出讓面積4.54萬平方米，樓面價為44364元/平方米(自持17%)。

除主城區(qū)外，濱江集團(tuán)+融信中國聯(lián)合體還斬獲了蕭山區(qū)的兩宗地塊。錢江文化單元XSCQ0607-R 21-11地塊的建筑面積12.74萬平方米，樓面價19474元/平方米(自持7%)；寧圍單元XSCQ1409-38地塊的建筑面積為8.39萬平方米，樓面價22006.20元/平方米。

此外，濱江集團(tuán)還獨自競得城廂街道山口單元XSCQ2101-39、40地塊，出讓面積2.07萬平方米，成交樓面價19436元/平方米(自持27%)。

杭州之外，濱江集團(tuán)在寧波、嘉興也均有斬獲。可以看到，濱江集團(tuán)的重倉之地仍是杭州區(qū)域及浙江省內(nèi)，其他區(qū)域較少涉足。今年第一季度，濱江集團(tuán)共獲取6幅土地，規(guī)劃建筑面積合計70.41萬平方米，也分別位于杭州和金華。

2020年年報顯示，濱江集團(tuán)的項目主要集中在杭州及浙江省內(nèi)的寧波、金華、嘉興、溫州、湖州等區(qū)域，省外進(jìn)入上海、深圳、蘇州、南京、南通及上饒等城市。

截至2020年年末，濱江集團(tuán)的土地儲備可售貨值約2800億元，其中杭州內(nèi)占比65%，浙江省內(nèi)非杭州的城市占比18%，浙江省外占比17%。

為聯(lián)合資信出具的對濱江集團(tuán)及其債券信用狀況的跟蹤分析和評估報告指出，濱江集團(tuán)業(yè)務(wù)仍存在一定的區(qū)域集中風(fēng)險。盡管公司曾試圖向杭州區(qū)域外拓展業(yè)務(wù)，但目前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍集中于杭州地區(qū)及浙江區(qū)域，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場調(diào)控精準(zhǔn)度不斷提升，受當(dāng)?shù)叵迌r、限購等調(diào)控政策影響，公司盈利空間受到擠壓。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，濱江集團(tuán)的銷售毛利率為27.04%，較2019年的35.10%下降了8.06個百分點；銷售凈利率為12.41%，較2019年的15.92%下降了3.51個百分點。

合作開發(fā)為主?權(quán)益占比有待提升

在5月以來斬獲的8宗地塊中，僅有3宗地塊濱江集團(tuán)的權(quán)益占比為100%，剩余的5宗地塊權(quán)益占比約為50%，聯(lián)合開發(fā)的占比高達(dá)62.5%。尤其是杭州斬獲的地塊中，有4宗與融信中國組成聯(lián)合體摘得，寧波的1宗地塊也是聯(lián)合開發(fā)。

關(guān)于合作開發(fā)，濱江集團(tuán)曾在2020年的年報中表示：“與其合作的開發(fā)企業(yè)，無論大小，濱江都緊密合作。隨著行業(yè)集中度不斷提高，行業(yè)競爭往往轉(zhuǎn)為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、合作共贏，濱江目前和全國地產(chǎn)前20強(qiáng)中的16家都有合作，在合作中發(fā)揮各自優(yōu)勢，實現(xiàn)項目效益的最大化，合作共贏，其中95%以上的項目均由公司操盤。”

2020年年報顯示，期內(nèi)濱江集團(tuán)累計新增土地面積171.65萬平方米，新增土儲計容建筑面積432.24萬平方米，土地款總額781.9億元，權(quán)益土地款410.3億元，新增土儲貨值權(quán)益比例49.52%，這個數(shù)據(jù)低于2019年的51.61%。從新增土地儲備項目來看，濱江集團(tuán)2020年新增32個項目，僅有12個項目的權(quán)益占比超過50%(不含50%)，占比為37.5%；有15個項目的權(quán)益占比低于50%，占比達(dá)到46.88%。

大量的合作開發(fā)使得濱江集團(tuán)的銷售額實現(xiàn)快速增長，但銷售權(quán)益比例則相對較低。2020年，濱江集團(tuán)的全年銷售額為1363.6億元，權(quán)益銷售額為700億元，銷售權(quán)益比例僅為51.3%。根據(jù)克而瑞公布的2020年1-12月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額TOP200來看，榮盛發(fā)展的銷售金額與濱江集團(tuán)較為接近，約為1358億元，權(quán)益銷售額為1195.6億元，銷售權(quán)益比例為88.04%，遠(yuǎn)超濱江集團(tuán)。

近年來，通過大量的合作開發(fā)，濱江集團(tuán)利用較少的資金撬動銷售規(guī)模增長，但是潛在的經(jīng)營風(fēng)險也值得警惕。對濱江集團(tuán)而言，未來如何平衡規(guī)模與效益是發(fā)展的關(guān)鍵。