首次遞交招股書失效后，融信服務(wù)火速進(jìn)行了二次遞表，以求盡快登陸港交所。顯然，港交所擬提高上市主板公司盈利的新規(guī)將于2022年1月1日正式開始實(shí)施，歐宗洪必須要爭(zhēng)分奪秒才有可能打贏這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)。

此外，經(jīng)過兩輪上市潮，物業(yè)板塊已經(jīng)提前透支了資本市場(chǎng)的想象，后續(xù)上市的物業(yè)公司正逐漸被打回原形，這也給融信服務(wù)帶來了不小的挑戰(zhàn)。

業(yè)務(wù)模式趨同 項(xiàng)目布局高度集中

2020年11月3日，融信服務(wù)首次向港交所遞交招股書。2021年5月4日，在其招股書失效的第二天，融信服務(wù)完成了二次遞表。不過，如今的資本市場(chǎng)少了些許狂熱，多了幾分理性，因此，中小物業(yè)公司的上市之路愈發(fā)艱難，融信服務(wù)也不例外。

從業(yè)務(wù)模式看，融信服務(wù)目前有物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)三條業(yè)務(wù)線，與其他的物業(yè)公司并無太大區(qū)別。

不過，融信服務(wù)的三大業(yè)務(wù)之間分化較大。2018-2020年，融信服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)在整個(gè)營收中的占比超過95%，而社區(qū)增值服務(wù)的占比則不足2%。

此外，相同的業(yè)務(wù)模式下，融信服務(wù)在管面積較小，規(guī)模方面并無明顯優(yōu)勢(shì)。招股書顯示，截至2018年、2019年及2020年12月31日，融信服務(wù)的在管總建筑面積分別為1060萬平方米、1590萬平方米和1990萬平方米。盡管融信服務(wù)優(yōu)于一些蚊型物業(yè)公司，但與頭部物業(yè)公司相比，仍相差甚遠(yuǎn)。

眼下，收并購仍是物業(yè)公司跑馬圈地的首選，因此，打通資本市場(chǎng)就顯得尤為關(guān)鍵。恒大物業(yè)上市不足兩個(gè)月，即斥資15億元收購寧波市亞太酒店物業(yè)服務(wù)有限公司100%的股權(quán)，收購?fù)瓿珊螅愦笪飿I(yè)的在管面積將超過3.8億平方米，一舉實(shí)現(xiàn)規(guī)模跳漲。從募集資金使用上看，融信服務(wù)也將大比例募資用于尋求選擇性戰(zhàn)略投資和收購機(jī)會(huì)。

與全國化布局的物業(yè)公司不同，融信服務(wù)大部分業(yè)務(wù)集中在海西地區(qū)和長三角地區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年、2019年和2020年12月31日，融信服務(wù)分別在海西地區(qū)管理總建筑面積約為980萬平方米、1160萬平方米和1270萬平方米，分別占在管總建筑面積的92.8%、73.1%和63.5%。同期，融信服務(wù)在長三角地區(qū)的管理總建筑面積約為80萬平方米、230萬平方米和450萬平方米，分別占在管物業(yè)總建筑面積的7.2%、14.2%和22.8%。綜合來看，融信服務(wù)上述兩個(gè)地區(qū)管理總建筑面積的占比合計(jì)約為100%、87.3%和86.3%。

項(xiàng)目集中布局，融信服務(wù)上述兩大地區(qū)的收益在總收益中的占比也較高。其中，來自海西地區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)的收益分別占2018年、2019年和2020年總收益的53.0%、46.0%和34.0%；來自長三角地區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)的收益分別占同期總收益的4.2%、6.2%和9.9%。雖然融信服務(wù)不斷擴(kuò)大管理半徑，但項(xiàng)目集中度仍然較高，管理風(fēng)險(xiǎn)亦難以實(shí)現(xiàn)對(duì)沖。

新規(guī)迫在眉睫 上市風(fēng)險(xiǎn)增加

對(duì)中小物業(yè)公司而言，港交所主板上市盈利門檻的提升猶如橫亙?cè)谇懊娴囊欢聣Γ鲜兄吩絹碓奖曝啤?/p>

今年5月20日，港交所發(fā)文，修訂后的主板上市盈利規(guī)定較現(xiàn)行規(guī)定上調(diào)60%，即“上市申請(qǐng)人于三年?duì)I業(yè)紀(jì)錄期累計(jì)稅后凈利潤不低于8000萬港元：最近一個(gè)財(cái)政年度不低于3500萬元港元，前兩個(gè)財(cái)政年度累計(jì)不低于4500萬元港元”。這項(xiàng)政策將于2022年1月1日正式實(shí)施。

新規(guī)的出臺(tái)，直接催生了不少物業(yè)公司搶跑上市。5月25日晚間，德商產(chǎn)投服務(wù)在港交所提交招股書；5月28日，祥生地產(chǎn)旗下的祥生活遞交招股書。

招股書顯示，融信服務(wù)在2018年、2019年、2020年取得的收益為4.14億元、5.18億元、7.50億元，復(fù)合年增長率約為34.7%；凈溢利為0.34億元、0.72億元、0.85億元，復(fù)合年增長率為58.7%。從三大業(yè)務(wù)的毛利率來看，非業(yè)主增值服務(wù)與社區(qū)增值服務(wù)的毛利率遠(yuǎn)高于融信服務(wù)整體的毛利率，尤其是物業(yè)管理服務(wù)的毛利率相對(duì)較低。

物業(yè)管理服務(wù)方面，由關(guān)聯(lián)公司融信中國及聯(lián)營、合營公司開發(fā)的項(xiàng)目所取得的收益在融信服務(wù)總收益中的占比遠(yuǎn)高于獨(dú)立第三方項(xiàng)目的收益占比。相比之下，融信服務(wù)向融信中國及其合營、聯(lián)營公司所開發(fā)的住宅物業(yè)收取較獨(dú)立第三方所開發(fā)項(xiàng)目較高的平均物業(yè)管理費(fèi)。

數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年，融信服務(wù)向融信中國開發(fā)的住宅物業(yè)項(xiàng)目收取的平均物業(yè)管理費(fèi)分別為2.4元/月/平方米、2.6元/月/平方米、2.6元/月/平方米；向合營、聯(lián)營公司開發(fā)的住宅物業(yè)收取的平均物業(yè)管理費(fèi)為2.0元/月/平方米、2.2元/月/平方米和2.3元/月/平方米；向由獨(dú)立第三方開發(fā)的項(xiàng)目收取的平均物業(yè)管理費(fèi)為1.2元/月/平方米、1.2元/月/平方米、1.6元/月/平方米。

未來，管理面積的拓寬離不開融信服務(wù)獨(dú)立獲取項(xiàng)目的能力，但第三方項(xiàng)目較低的物業(yè)費(fèi)則會(huì)影響整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率，進(jìn)而影響公司整體的毛利率。

從融信服務(wù)的盈利能力來看，符合港交所新規(guī)的要求，但新規(guī)落地?zé)o形中增加了物業(yè)公司的上市風(fēng)險(xiǎn)。此前，由于不少蚊型物業(yè)公司赴港上市，影響了整個(gè)板塊在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)。新規(guī)有助于物業(yè)板塊回歸理性，同時(shí)也避免了一些中小物業(yè)公司上市后拉低整體板塊的質(zhì)量。除了對(duì)不少遞表以及準(zhǔn)備上市的小物業(yè)公司產(chǎn)生負(fù)面影響，新規(guī)也會(huì)加速個(gè)股之間的分化。

實(shí)際上，從2020年上市的物業(yè)公司來看，整個(gè)物業(yè)板塊之間的分化逐步加劇，一方面物業(yè)板塊出現(xiàn)IPO高峰，上市公司數(shù)量增加；另一方面，不少個(gè)股上市即破發(fā)。據(jù)中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年港股新增18家物業(yè)上市公司，這也是自2018年首家物業(yè)公司上市以來數(shù)量增加最多的一年。與此同時(shí)，整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的馬太效應(yīng)不斷加劇。例如，第一服務(wù)上市首日即破發(fā)，而華潤萬象生活的上市則迎來其在資本市場(chǎng)的高光時(shí)刻。