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          • 融信服務(wù)二次遞表 上市之路還有多遠(yuǎn)?
          • 2021年06月02日來源:中國網(wǎng)財經(jīng)

          提要:首次遞交招股書失效后,融信服務(wù)火速進行了二次遞表,以求盡快登陸港交所。顯然,港交所擬提高上市主板公司盈利的新規(guī)將于2022年1月1日正式開始實施,歐宗洪必須要爭分奪秒才有可能打贏這場戰(zhàn)爭。

          首次遞交招股書失效后,融信服務(wù)火速進行了二次遞表,以求盡快登陸港交所。顯然,港交所擬提高上市主板公司盈利的新規(guī)將于2022年1月1日正式開始實施,歐宗洪必須要爭分奪秒才有可能打贏這場戰(zhàn)爭。

          此外,經(jīng)過兩輪上市潮,物業(yè)板塊已經(jīng)提前透支了資本市場的想象,后續(xù)上市的物業(yè)公司正逐漸被打回原形,這也給融信服務(wù)帶來了不小的挑戰(zhàn)。

          業(yè)務(wù)模式趨同 項目布局高度集中

          2020年11月3日,融信服務(wù)首次向港交所遞交招股書。2021年5月4日,在其招股書失效的第二天,融信服務(wù)完成了二次遞表。不過,如今的資本市場少了些許狂熱,多了幾分理性,因此,中小物業(yè)公司的上市之路愈發(fā)艱難,融信服務(wù)也不例外。

          從業(yè)務(wù)模式看,融信服務(wù)目前有物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)三條業(yè)務(wù)線,與其他的物業(yè)公司并無太大區(qū)別。

          不過,融信服務(wù)的三大業(yè)務(wù)之間分化較大。2018-2020年,融信服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)在整個營收中的占比超過95%,而社區(qū)增值服務(wù)的占比則不足2%。

          此外,相同的業(yè)務(wù)模式下,融信服務(wù)在管面積較小,規(guī)模方面并無明顯優(yōu)勢。招股書顯示,截至2018年、2019年及2020年12月31日,融信服務(wù)的在管總建筑面積分別為1060萬平方米、1590萬平方米和1990萬平方米。盡管融信服務(wù)優(yōu)于一些蚊型物業(yè)公司,但與頭部物業(yè)公司相比,仍相差甚遠(yuǎn)。

          眼下,收并購仍是物業(yè)公司跑馬圈地的首選,因此,打通資本市場就顯得尤為關(guān)鍵。恒大物業(yè)上市不足兩個月,即斥資15億元收購寧波市亞太酒店物業(yè)服務(wù)有限公司100%的股權(quán),收購?fù)瓿珊螅愦笪飿I(yè)的在管面積將超過3.8億平方米,一舉實現(xiàn)規(guī)模跳漲。從募集資金使用上看,融信服務(wù)也將大比例募資用于尋求選擇性戰(zhàn)略投資和收購機會。

          與全國化布局的物業(yè)公司不同,融信服務(wù)大部分業(yè)務(wù)集中在海西地區(qū)和長三角地區(qū)。數(shù)據(jù)顯示,截至2018年、2019年和2020年12月31日,融信服務(wù)分別在海西地區(qū)管理總建筑面積約為980萬平方米、1160萬平方米和1270萬平方米,分別占在管總建筑面積的92.8%、73.1%和63.5%。同期,融信服務(wù)在長三角地區(qū)的管理總建筑面積約為80萬平方米、230萬平方米和450萬平方米,分別占在管物業(yè)總建筑面積的7.2%、14.2%和22.8%。綜合來看,融信服務(wù)上述兩個地區(qū)管理總建筑面積的占比合計約為100%、87.3%和86.3%。

          項目集中布局,融信服務(wù)上述兩大地區(qū)的收益在總收益中的占比也較高。其中,來自海西地區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)的收益分別占2018年、2019年和2020年總收益的53.0%、46.0%和34.0%;來自長三角地區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)的收益分別占同期總收益的4.2%、6.2%和9.9%。雖然融信服務(wù)不斷擴大管理半徑,但項目集中度仍然較高,管理風(fēng)險亦難以實現(xiàn)對沖。

          新規(guī)迫在眉睫 上市風(fēng)險增加

          對中小物業(yè)公司而言,港交所主板上市盈利門檻的提升猶如橫亙在前面的一堵墻,上市之路越來越逼仄。

          今年5月20日,港交所發(fā)文,修訂后的主板上市盈利規(guī)定較現(xiàn)行規(guī)定上調(diào)60%,即“上市申請人于三年營業(yè)紀(jì)錄期累計稅后凈利潤不低于8000萬港元:最近一個財政年度不低于3500萬元港元,前兩個財政年度累計不低于4500萬元港元”。這項政策將于2022年1月1日正式實施。

          新規(guī)的出臺,直接催生了不少物業(yè)公司搶跑上市。5月25日晚間,德商產(chǎn)投服務(wù)在港交所提交招股書;5月28日,祥生地產(chǎn)旗下的祥生活遞交招股書。

          招股書顯示,融信服務(wù)在2018年、2019年、2020年取得的收益為4.14億元、5.18億元、7.50億元,復(fù)合年增長率約為34.7%;凈溢利為0.34億元、0.72億元、0.85億元,復(fù)合年增長率為58.7%。從三大業(yè)務(wù)的毛利率來看,非業(yè)主增值服務(wù)與社區(qū)增值服務(wù)的毛利率遠(yuǎn)高于融信服務(wù)整體的毛利率,尤其是物業(yè)管理服務(wù)的毛利率相對較低。

          物業(yè)管理服務(wù)方面,由關(guān)聯(lián)公司融信中國及聯(lián)營、合營公司開發(fā)的項目所取得的收益在融信服務(wù)總收益中的占比遠(yuǎn)高于獨立第三方項目的收益占比。相比之下,融信服務(wù)向融信中國及其合營、聯(lián)營公司所開發(fā)的住宅物業(yè)收取較獨立第三方所開發(fā)項目較高的平均物業(yè)管理費。

          數(shù)據(jù)顯示,2018年-2020年,融信服務(wù)向融信中國開發(fā)的住宅物業(yè)項目收取的平均物業(yè)管理費分別為2.4元/月/平方米、2.6元/月/平方米、2.6元/月/平方米;向合營、聯(lián)營公司開發(fā)的住宅物業(yè)收取的平均物業(yè)管理費為2.0元/月/平方米、2.2元/月/平方米和2.3元/月/平方米;向由獨立第三方開發(fā)的項目收取的平均物業(yè)管理費為1.2元/月/平方米、1.2元/月/平方米、1.6元/月/平方米。

          未來,管理面積的拓寬離不開融信服務(wù)獨立獲取項目的能力,但第三方項目較低的物業(yè)費則會影響整個物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率,進而影響公司整體的毛利率。

          從融信服務(wù)的盈利能力來看,符合港交所新規(guī)的要求,但新規(guī)落地?zé)o形中增加了物業(yè)公司的上市風(fēng)險。此前,由于不少蚊型物業(yè)公司赴港上市,影響了整個板塊在資本市場的表現(xiàn)。新規(guī)有助于物業(yè)板塊回歸理性,同時也避免了一些中小物業(yè)公司上市后拉低整體板塊的質(zhì)量。除了對不少遞表以及準(zhǔn)備上市的小物業(yè)公司產(chǎn)生負(fù)面影響,新規(guī)也會加速個股之間的分化。

          實際上,從2020年上市的物業(yè)公司來看,整個物業(yè)板塊之間的分化逐步加劇,一方面物業(yè)板塊出現(xiàn)IPO高峰,上市公司數(shù)量增加;另一方面,不少個股上市即破發(fā)。據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)不完全統(tǒng)計,2020年港股新增18家物業(yè)上市公司,這也是自2018年首家物業(yè)公司上市以來數(shù)量增加最多的一年。與此同時,整個物業(yè)管理行業(yè)的馬太效應(yīng)不斷加劇。例如,第一服務(wù)上市首日即破發(fā),而華潤萬象生活的上市則迎來其在資本市場的高光時刻。



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          責(zé)任編輯:齊蒙
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