日前，國際評級機構惠譽發布了對內地房企朗詩綠色地產有限公司(簡稱“朗詩地產”)的“最后一次評級”，確認朗詩地產的長期外幣發行人違約評級(IDR)為“B”，展望“穩定”；同時，惠譽還確認了朗詩地產的高級無抵押評級及其未償付美元高級票據的評級為“B”，回收率評級為“RR4”。

朗詩地產則對外宣稱，公司與惠譽的商務合作已于今年4月到期。目前，惠譽撤銷了對朗詩地產的所有評級。

合約到期 惠譽撤銷所有評級

根據惠譽對企業的評級情況可知，惠譽的評級級別由投資級和投機級組成，其中投資級包括AAA、AA、A和BBB；投機級則包括BB、B、CCC、CC、C、RD和D。以上級別由高到低排列。

惠譽“最后一次評級”指出，朗詩地產關聯交易發生的可能性高、土儲年限短這兩大因素。惠譽在報告中寫道，第一，朗詩集團持有朗詩地產50.1%的股權，高級管理層高度重合，母公司對朗詩地產的董事會控制強且集團內部的資產轉移時有發生；第二，朗詩地產土地儲備規模有限，土儲年限較短，僅為1.5年，可能會阻礙銷售增長和業務可持續性。

針對惠譽撤銷對朗詩地產評級的相關原因，以及兩者為何終止合作等問題，記者致函惠譽中國董事總經理王穎，但惠譽方面表示不便作出回應。

就惠譽撤銷對朗詩地產評級的原因及影響，朗詩地產對記者表示，公司出于自身業務需求考量，未選擇與惠譽續約，屬于正常的商業決定。朗詩地產的融資渠道也較為多元化，涵蓋銀行借款、優先票據、股東貸款、EB-5貸款及其他金融機構的貸款，目前公司擴大境外債務融資的需求有所降低。此外，朗詩地產保留了與標普和穆迪這兩家國際評級機構的合作，符合市場慣例。隨著業務的進一步發展，公司未來不排除繼續和惠譽重新合作的可能。

然而，一位不愿具名的房地產行業分析師告訴記者，遭惠譽撤銷評級，會對公司后續發行債券、在資本市場的信譽度等方面會造成較大影響。

去年核心凈利潤下滑逾八成

一個不可忽略的事實是，朗詩地產在2020年出現由盈轉虧、核心凈利潤巨幅下滑等現象引發市場關注。

根據公司2020年報顯示，2020 年朗詩綠色地產的營收約為 89.9 億元，較去年同期小幅增長5.1%;毛利為17.08億元，同比減少29.37%，毛利率為19.0%，同比減少9.3 %;報告期內，公司的核心凈利潤約2.5億元，同比大幅減少82.2%;歸母凈利潤虧損高達1.01億元，同比驟降108.58%。

針對造成歸母凈利潤巨幅虧損的現象，朗詩地產對記者表示，主要受疫情影響所致。美國地區工程建設和房屋交付延期，中國輕資產業務拓展進度也有所延誤，導致簽約時點和收入確認時點后移。其中，截至2020年末，僅美國地區已售未結訂單貨值約27.2億元，同比增長了346%。其次，按謹慎原則，朗詩地產對紐約地區 Avora 等項目進行了減值計提約 1 億元。此外，中國地區也有部分聯營項目售價未及預期，公司根據謹慎性原則對其進行了預提減值，形成了非現金性質的賬面損失。

至于朗詩地產為何出現收入增速放緩，“2020年受疫情影響，開發商的建安進度受到不同程度的延遲，對小型開發商而言尤為如此，這是影響朗詩地產結轉收入的主要原因。”惠譽評級亞太區企業評級董事龍慧對記者直言道。龍慧還表示，朗詩地產2020年利潤率下降則由于其低毛利的美國業務對公司收入的貢獻有所增加；同時，朗詩地產國內業務毛利率下降也和行業趨勢一致。

此前，朗詩地產總裁助理兼財務中心總經理顧婧曾對媒體透露，公司2020年總資產負債率78%，凈資產負債率約26%，現金短債比覆蓋倍數為6.1倍。以房企“三道紅線”的融資新規作為參考，朗詩地產只有后兩項數據達標，目前停留在“黃色檔”陣營。

朗詩地產向記者補充稱，基于以上指標，公司一年內到期有息負債占比13%、現金短債比覆蓋倍數為6.1倍，這表明公司在現金管理上有較高的安全邊際。目前朗詩地產已獲批的授信額度充裕，未使用額度有 386 億，合作金融資源廣泛。

除了“三道紅線”以外，融資成本對于房企而言也尤為重要。據財務數據顯示，截至2020年12月31日，朗詩地產的期末加權平均融資成本為 7.6%，與截至2020年6月30日及截至2019年12月31日持平。

公司未來將通過哪些方式來降低融資成本？朗詩地產透露道，由于預期房地產調控將持續，且公司在手現金充裕、融資渠道多元化，2021年集團有意降低高息美元債的占比，從而進一步降低整體的融資成本。

但不得不提的是，朗詩地產將2021年的銷售目標定為500億元，是否有把握完成這一目標，也成為投資者關注的焦點之一。

根據公開數據顯示，2018年至2020年期間，朗詩地產的年度簽約銷售額分別為381.49億元、404.86億元411.31億元，尚未能突破500億門檻。

從目前情況來看，朗詩地產第一季度銷售額達109億元，銷售進度比預期好。相比2020 年同期增幅為208%，相較于2019年同比增長211%。預期業務發展的良好態勢將在今年內得到延續，公司向記者強調有信心完成全年 500 億元的銷售目標。

旗下物企啟動上市 營收主要依賴母公司

2020年以來，多家內地房企加快了拆分旗下物業管理公司上市的步伐，朗詩地產便是其中之一。

5月18日，朗詩綠色生活服務有限公司(以下簡稱“朗詩綠色生活”)尋求本周港交所的上市聆訊，募資約1億美金。公司是朗詩地產旗下的物業服務企業，已于今年1月25日向港交所遞交招股書，成為今年扎堆沖刺港股IPO的物企之一。

據公開資料顯示，截止2020年前9個月，朗詩綠色生活的物業管理服務覆蓋19個城市，包括14個長江三角洲城市及五個其他城市。

財務方面，2018年、2019年及2020年前9個月，朗詩綠色生活的營收分別為3.1億元、4.33億元、4.06億元；凈利潤分別為0.25億元、0.34億元、0.41億元。公司的收入主要由物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務這三大業務板塊構成。

值得注意的是，朗詩綠色生活的總營收對母公司的依賴程度較高，其營收來源于朗詩地產及朗詩地產與第三方公司共同開發的項目。據招股書顯示，2018年至2020年前9月，朗詩綠色生活來自母公司及相關的在管面積分別為757萬平方米、858.7萬平方米、928.4萬平方米，占比分別為83.4%、57.1%、57.1%；報告期內，朗詩綠色生活來自母公司及相關的在管項目物業服務營收分別為1.65億元、2.1億元、1.84億元，占比分別為83.4%、70.7%、61.9%。

盡管朗詩綠色生活的營收來自母公司的占比出現小幅減少，但公司未來上市后，是否具備良好的獨立盈利能力仍充滿未知。而目前朗詩地產與惠譽的合約到期，且被評為“B”等級，這是否會在一定程度上影響其旗下子公司的上市進程以及港股投資者的觀感，仍然值得持續關注。