港股市場的物業管理大軍或將再度擴容。近期，北京京城佳業物業股份有限公司(簡稱“京城佳業”)向港交所遞交上市申請書。

據招股書披露，京城佳業是一家立足于北京、隸屬北京國資委、服務網絡遍布全國的物業管理服務綜合運營商。公司成立于2020年12月22日，注冊資本為1.1億元，股東包括城建集團、城建發展、住總集團和北京天街集團，持股比例分別為35.25%、44.63%、18.98%和1.13%；旗下有四家全資子公司，分別是北宇物業、城承物業、城建置業、重慶物業。

管理北京319條胡同

記者注意到，京城佳業管理的物業類型頗具“北京特色”。因為除住宅、商業、公共物業外，京城佳業還管理了北京319條胡同，在管胡同面積610萬平方米。2020年，京城佳業胡同物業合同經營額7000萬元，在北京胡同物管市場占比超過30%。

截至2020年12月31日，京城佳業合同管理面積為3100萬平方米，在管面積為2910萬平方米，其中2600萬平方米位于京津冀，占比高達89.3%。從京城佳業披露的發展計劃來看，未來的重心依然是京津冀。

京城佳業表示，2022年內將收購主力在京津冀地區深耕的兩家或三家物業管理公司的控制性權益；2023年內收購一家在下游物業管理服務行業(如安保、清潔及維修維護服務等)運營的公司的多數股權以及在京津冀地區深耕的一家或兩家物業管理公司的控制性權益；2024年收購主力在京津冀地區、成都、重慶或青島深耕的兩家或三家物業管理公司的控制性權益。

社區增值服務毛利率為16%

財務方面，2018-2020年，京城佳業實現收入分別為9.18億元、10.45億元和10.91億元，其中來自北京城建集團及其合營企業或聯營公司開發或擁有的物業提供服務產生的收入占比分別達69.8%、64.6%及65.4%；年內盈利分別為4138萬元、5112萬元和6876萬元；整體毛利率分別為20.8%、19.8%和20.8%，低于行業平均水平。

京城佳業整體毛利率偏低的背后，是不高的社區增值服務毛利率，其中2020年僅為16%。記者梳理了40家港股上市物業企業的2020年財報，有28家披露了社區增值服務業務相關數據，其中這項業務毛利率最低的是保利物業，但也達到了30.3%；而最高的是彩生活，為95%；正榮服務、碧桂園服務、恒大物業、遠洋服務也超過了60%。

有業內人士告訴記者：“由于傳統的物業管理服務低毛利且同質化較高，業務增長主要依賴在管面積提升，難以形成規模效應，市場規模增長具有天然瓶頸，社區增值服務高毛利、差異化的特點對公司利潤增長顯得尤為重要?！?/p>

另外，京城佳業2020年物業管理業務和非業主增值服務的毛利率分別為20.3%和34.3%，而同期披露該業務數據的港股物業公司平均值為23.46%和31.74%。

旗下子公司多次遭處罰

作為物業服務企業，公司的治理狀況備受關注。記者梳理發現，京城佳業旗下的四家子公司，有三家曾在近三年內遭遇過處罰。

天眼查數據顯示，城建置業今年2月25日被北京市朝陽區衛生健康委員會實施“警告”處罰，原因是直接從事供水、管水和供水設施清洗、消毒等衛生維護工作的人員，未每年進行一次健康檢查；2020年5月和9月曾因涉嫌違反《中華人民共和國消防法》和《城鎮排水與污水處理條例》遭處罰。

北宇物業則在2018年被處罰了4次，原因涉及未按照排水許可證的要求向城鎮排水設施排放污水等方面；城承物業則于2020年6月3日被北京市水務局處罰，原因是朝陽區北苑家園紫綬園不按照污水排入排水管網許可證的要求排放污水。

據記者統計，自去年以來共有21家物業公司成功登陸港交所，截至目前超過一半處于破發狀態。那么，成立時間不到半年、業務對北京城建頗有依賴、社區增值服務毛利率偏低的京城佳業，能否在資本市場上獲得投資者青睞，我們將持續關注。