港股市場(chǎng)的物業(yè)管理大軍或?qū)⒃俣葦U(kuò)容。近期，北京京城佳業(yè)物業(yè)股份有限公司(簡(jiǎn)稱“京城佳業(yè)”)向港交所遞交上市申請(qǐng)書。

據(jù)招股書披露，京城佳業(yè)是一家立足于北京、隸屬北京國(guó)資委、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)遍布全國(guó)的物業(yè)管理服務(wù)綜合運(yùn)營(yíng)商。公司成立于2020年12月22日，注冊(cè)資本為1.1億元，股東包括城建集團(tuán)、城建發(fā)展、住總集團(tuán)和北京天街集團(tuán)，持股比例分別為35.25%、44.63%、18.98%和1.13%；旗下有四家全資子公司，分別是北宇物業(yè)、城承物業(yè)、城建置業(yè)、重慶物業(yè)。

管理北京319條胡同

記者注意到，京城佳業(yè)管理的物業(yè)類型頗具“北京特色”。因?yàn)槌≌⑸虡I(yè)、公共物業(yè)外，京城佳業(yè)還管理了北京319條胡同，在管胡同面積610萬(wàn)平方米。2020年，京城佳業(yè)胡同物業(yè)合同經(jīng)營(yíng)額7000萬(wàn)元，在北京胡同物管市場(chǎng)占比超過(guò)30%。

截至2020年12月31日，京城佳業(yè)合同管理面積為3100萬(wàn)平方米，在管面積為2910萬(wàn)平方米，其中2600萬(wàn)平方米位于京津冀，占比高達(dá)89.3%。從京城佳業(yè)披露的發(fā)展計(jì)劃來(lái)看，未來(lái)的重心依然是京津冀。

京城佳業(yè)表示，2022年內(nèi)將收購(gòu)主力在京津冀地區(qū)深耕的兩家或三家物業(yè)管理公司的控制性權(quán)益；2023年內(nèi)收購(gòu)一家在下游物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)(如安保、清潔及維修維護(hù)服務(wù)等)運(yùn)營(yíng)的公司的多數(shù)股權(quán)以及在京津冀地區(qū)深耕的一家或兩家物業(yè)管理公司的控制性權(quán)益；2024年收購(gòu)主力在京津冀地區(qū)、成都、重慶或青島深耕的兩家或三家物業(yè)管理公司的控制性權(quán)益。

社區(qū)增值服務(wù)毛利率為16%

財(cái)務(wù)方面，2018-2020年，京城佳業(yè)實(shí)現(xiàn)收入分別為9.18億元、10.45億元和10.91億元，其中來(lái)自北京城建集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)或聯(lián)營(yíng)公司開發(fā)或擁有的物業(yè)提供服務(wù)產(chǎn)生的收入占比分別達(dá)69.8%、64.6%及65.4%；年內(nèi)盈利分別為4138萬(wàn)元、5112萬(wàn)元和6876萬(wàn)元；整體毛利率分別為20.8%、19.8%和20.8%，低于行業(yè)平均水平。

京城佳業(yè)整體毛利率偏低的背后，是不高的社區(qū)增值服務(wù)毛利率，其中2020年僅為16%。記者梳理了40家港股上市物業(yè)企業(yè)的2020年財(cái)報(bào)，有28家披露了社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)，其中這項(xiàng)業(yè)務(wù)毛利率最低的是保利物業(yè)，但也達(dá)到了30.3%；而最高的是彩生活，為95%；正榮服務(wù)、碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、遠(yuǎn)洋服務(wù)也超過(guò)了60%。

有業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“由于傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)低毛利且同質(zhì)化較高，業(yè)務(wù)增長(zhǎng)主要依賴在管面積提升，難以形成規(guī)模效應(yīng)，市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)具有天然瓶頸，社區(qū)增值服務(wù)高毛利、差異化的特點(diǎn)對(duì)公司利潤(rùn)增長(zhǎng)顯得尤為重要。”

另外，京城佳業(yè)2020年物業(yè)管理業(yè)務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率分別為20.3%和34.3%，而同期披露該業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的港股物業(yè)公司平均值為23.46%和31.74%。

旗下子公司多次遭處罰

作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，公司的治理狀況備受關(guān)注。記者梳理發(fā)現(xiàn)，京城佳業(yè)旗下的四家子公司，有三家曾在近三年內(nèi)遭遇過(guò)處罰。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，城建置業(yè)今年2月25日被北京市朝陽(yáng)區(qū)衛(wèi)生健康委員會(huì)實(shí)施“警告”處罰，原因是直接從事供水、管水和供水設(shè)施清洗、消毒等衛(wèi)生維護(hù)工作的人員，未每年進(jìn)行一次健康檢查；2020年5月和9月曾因涉嫌違反《中華人民共和國(guó)消防法》和《城鎮(zhèn)排水與污水處理?xiàng)l例》遭處罰。

北宇物業(yè)則在2018年被處罰了4次，原因涉及未按照排水許可證的要求向城鎮(zhèn)排水設(shè)施排放污水等方面；城承物業(yè)則于2020年6月3日被北京市水務(wù)局處罰，原因是朝陽(yáng)區(qū)北苑家園紫綬園不按照污水排入排水管網(wǎng)許可證的要求排放污水。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，自去年以來(lái)共有21家物業(yè)公司成功登陸港交所，截至目前超過(guò)一半處于破發(fā)狀態(tài)。那么，成立時(shí)間不到半年、業(yè)務(wù)對(duì)北京城建頗有依賴、社區(qū)增值服務(wù)毛利率偏低的京城佳業(yè)，能否在資本市場(chǎng)上獲得投資者青睞，我們將持續(xù)關(guān)注。