華夏幸福“暴雷”，榮盛發展交最差單季報！“環京一哥”不好當啊！

行走江湖，最重要的是要有一個響亮的名號。

房企也有派系，有的是真有實力，有的就如沙通天之流。

其中，河北房企華夏幸福依靠環京區域成為多年的“帶頭大哥”，而“小弟”榮盛發展一直跟在華夏幸福身后，多年來也扎根環京區域。

不過，華夏幸福已深陷千億債務危機。

那么，大哥“暴雷”，“小弟”榮盛發展可還好呢？

環京區域銷售冠軍

卻交最差單季報

克而瑞數據顯示，2020年環京區域TOP30房企銷售金額超2000億元，7家房企銷售額超100億元。其中，榮盛發展以226.31億元奪冠，萬科以199.33億位列第二，融創以173.91億元居第三。緊隨其后的還有華夏幸福、隆基泰和、碧桂園、恒大等，均已進入環京百億陣營。

不過好不容易搶到手的“環京一哥”這頂帽子，實在是過于沉重，榮盛發展戴著似乎也不太舒服。

2020年10月23日晚間，榮盛發展披露了2020年第三季度報告。

數據顯示，2020年前三季度，榮盛發展實現營收436.62億元，同比增長12.42%；實現歸母凈利潤44.05億元，同比下降9.9%；經營性現金流凈額，同比狂降3949.83%，為-37.15億元，創5年新低。

截至2020年三季度末，剔除預收款后的資產負債率、凈負債率、現金短債比分別為75.26%、100.53%、1.06倍，“三道紅線”僅有現金短債比勉強達到監管指標。

如果梳理榮盛發展上市以來的財報，就會發現這是榮盛史上最差的單季報，許多指標同比下滑幅度最高。

其實不止是三季度，榮盛2020年一到三季度的業績情況，也很不樂觀。

前三季度實現營收436.62億元，同比僅增加12.42%；而歸母凈利44.05億元，同比降幅近一成；前三季度的扣非歸母凈利潤為43.77億元，同比下滑10.24%；同樣是增收不增利。

加權平均凈資產收益率同樣不樂觀，前三季度同比下降了3.44個百分點，至10.43%；經營性現金流凈額的表現同樣沒有很好，同比大降34.97%，為-76億元，顯然，在經營性現金流方面榮盛發展在逐步惡化。

深耕環京區域，拿地積極

事實上，從2017年3月開始，幾乎所有環京區域陸續加入限購大軍。

環京樓市迅速降溫，量價齊跌，華夏幸福挨了當頭一棒，不得不裁撤區域、合并事業部，甚至大舉甩賣資產、引入戰略投資人。

但榮盛發展仍然堅持繼續深耕環京區域。

首先，榮盛發展是2018年后在環京區域拿地最多的房企。其次，榮盛發展去年上半年來自于河北省的收入占比達到50.23%，較上年同期的42%大幅提升8個百分點，盤踞河北也是把雙刃劍，在關鍵時刻有基本盤，但也側面反映榮盛全國化道路的艱難。

榮盛發展還有一大特點——回款不足拿地卻積極。

榮盛發展2020半年報顯示，其發展戰略及2020年經營計劃未發生變化，全年公司計劃銷售1210億元，計劃回款968億元。而在上半年榮盛發展實現銷售回款305.91億元，相較于482.25億元的銷售來說，回款率僅為63.43%，相較于全年的回款目標來說僅完成31.6%。

這樣的背景下，榮盛發展仍保持著較為積極的拿地力度。

上半年，榮盛發展拿地金額208億元，盡管同比略減少6.4%，但權益購地金額181.84億元，拿地權益比例達到88%，且拿地均價達到4458元/平米，同比大增32%，拿地均價/銷售均價達到40%，拿地意愿積極。

拿地面積/銷售面積為108%，整體的土地儲備池子保持穩定，但土地成本明顯上升，而同期的銷售均價未有明顯上升。公司2020年計劃新增土儲建面約1355.9萬平米，對應同比增長38.5%，在全年預計銷售額增5%的情況下，榮盛發展下半年預計將繼續保持較高的拿地力度。

土儲方面，榮盛當前的土地儲備除了諸如南京、天津、武漢、重慶等二線城市外，多數分布在所謂“二橫兩縱三集群”的三四線城市。

高息融資超同行

投資者直呼董事會不作為

截止到10月21日，榮盛控股及一致行動人已質押14.15億股，占總股本的52.23%。而上述質押的股份絕大部分的質押期在未來半年至一年內。

2020年來榮盛發展的融資成本也有走高的跡象。除了高比例質押外，依賴信托的高息融資也成為榮盛發展重要資金渠道之一。

據用益信托網不完全統計，2020年以來榮盛至少發行了19筆信托產品，絕大部分的成本在8.8%-9.6%之間。

而最受投資者詬病的是，榮盛發展的中票和公司債融資居然也是高成本發行。

2020年7月24日，榮盛發展發行10億元中票，發行利率7.22%；7月20日，發行2.5億美元高級無抵押定息債券，利率則達到9%。8月6日，榮盛發展發行三年期中票11.2億元，發行利率7.18%等，同期金地、陽光城(6.030,?-0.05,?-0.82%)等房企發行中票利率僅在3.8%—6.5%之間。

以至于有投資者在互動平臺上公開問董秘：如此大的融資成本差，是被承銷商坑了，還是公司董事會不作為，故意發高息票據吃回扣？

遭業主維權：“榮盛賠錢”

拿地、融資，正當榮盛發展向未來急急而奔時，卻陷入了一系列業主風波中。

去年4月21日，榮盛發展舉行2019年度線上業績會。

彼時，榮盛發展董事長耿建明、總裁劉山先，副總裁陳金海，以及獨立董事黃育華等一眾高管，悉數聚于線上，與投資者展開互動。

此時，卻有不少重慶榮盛華府業主線上互動，直言榮盛發展重慶樓盤存在質量問題。

幾天后，榮盛發展引以為傲的環京地區也陷入了維權風波。5月1日，數十名廊坊榮盛花語城業主，聚焦在廊坊經濟技術開發區門前高呼，“榮盛賠錢，我要維權”。從口號及標語來看，本次維權聚焦于幾點，“買房四年，不交房；延期交房，不賠償”的問題上。相關信息顯示，廊坊市花語城二號地，約定交房時間為2019年的10月、12月。業主反饋，“房子延期半年了，還未收到任何違約賠付。”

不僅在去年，更早以前亦有不少媒體曝出：榮盛華府業主曾向重慶有關部門反映不少質量問題，集中在樓梯走道破損、漏水等問題。

而據媒體報道，重慶南岸區城鄉建委經核實，小區樓梯走道發霉、車庫以及房屋局部漏水、一樓大廳墻面發霉等常見質量問題存在，并責成開發公司牽頭對業主反映的問題進行全面排查和整改。

無獨有偶，此前重慶巴南區榮盛濱江華府，因質量問題遭業主拒絕接房的消息，也在網上傳的沸沸揚揚。

相關媒體信息顯示，在重慶大渡口區住建委調查組，協同第三方機構對“榮盛城I19地塊S1商業及車庫混凝土構件開裂”的調查報告中，導致混凝土開裂的直接原因：是因為施工方在該建筑物還未徹底建完的情況下，提前對建筑物單側進行了回填，造成了S1商業及車庫部分混凝土構件開裂，這是由于施工工序錯誤引發的混凝土開裂。