正在加載數(shù)據(jù)...
        1. 高端制造|生態(tài)環(huán)保|汽車|房地產(chǎn)|家居建材|家電|服裝|時尚前沿|健康|醫(yī)藥|教育培訓(xùn)|能源化工|文旅

          航旅交運|食品飲品|科技|互聯(lián)網(wǎng)|手機通信|電子|商業(yè)|金融保險|證券|安防|人工智能|鄉(xiāng)村振興|綜合

        2. 當前位置:南方企業(yè)新聞網(wǎng)>要聞> 房地產(chǎn)>正文內(nèi)容
          • 中交地產(chǎn)“三條紅線”下擴儲狂奔 大刀闊斧補倉后債務(wù)激增
          • 2021年01月18日來源:中國經(jīng)濟網(wǎng)

          提要:“三條紅線”的倒逼,似乎并未影響中交地產(chǎn)股份有限公司(以下簡稱“中交地產(chǎn)”)對市場排位的爭奪激情。

          “三條紅線”的倒逼,似乎并未影響中交地產(chǎn)股份有限公司(以下簡稱“中交地產(chǎn)”)對市場排位的爭奪激情。

          公開信息顯示,在2020年的最后一個月,中交地產(chǎn)已經(jīng)在青島、武漢、雄安、南京等地共計5度拿地,累計花費金額超過43億元。

          事實上,高頻拿地的風格早在李永前從綠城回歸之時便已定調(diào),沖擊“央企前三”與“2019年沖刺350億,2020年沖刺500億,2023年千億之上”的目標正在不斷督促中交地產(chǎn)再造一個“綠城”。

          與拿地撥動的市場情緒不斷交疊的,還有中交地產(chǎn)高懸多年的負債。Wind數(shù)據(jù)顯示,從2016年開始,中交地產(chǎn)剔除預(yù)收款之后的資產(chǎn)負債率便已超過80%,凈負債率也在2020年6月達到238.86%,踩中國家調(diào)控“三條紅線”中的兩條。

          “國家跟房企的‘三條紅線’我們也非常重視,也會盡量控制在國家的政策范圍以內(nèi)。”對于負債高企下的資金壓力,中交地產(chǎn)證券部相關(guān)負責人向《中國經(jīng)營報》記者表示一切正常。“資金上有一些發(fā)行的公司債,也有一些項目正常融資,還有我們的大股東對我們也有比較大的資金支持?!?/p>

          加速擴儲

          梳理公開信息可知,中交地產(chǎn)的拿地節(jié)奏正在加速。

          2020年12月1日,中交地產(chǎn)耗資12.7億元拿下南京地塊;7日,中交地產(chǎn)與中交雄投、中交投資組成的聯(lián)合體成功競得雄安站樞紐片區(qū)3號地塊,并宣稱擬投資約170億元,將其打造成一座中交未來科創(chuàng)城;8日、15日,中交地產(chǎn)二下武漢,分別以7.822億元、8.518億元的代價先后斬獲兩宗地塊;31日,中交地產(chǎn)和青島城投聯(lián)合體斥資14.85億元最終拿下青島鋼鐵廠地塊。

          一個月內(nèi)5次拿地,累計金額超過43億元的拿地節(jié)奏與此前的中交地產(chǎn)大相徑庭。

          對此,中交地產(chǎn)證券部相關(guān)負責人表示,這是上市公司的正常行為?!澳玫厥俏覀円?guī)?;l(fā)展的一個支撐,也是公司正常經(jīng)營行為的一個方面。”

          事實上,中交地產(chǎn)的規(guī)模化策略早在兩年前便高調(diào)出臺。2019年7月,在綠城結(jié)束5年學(xué)習(xí)的李永前履新總裁,并為中交地產(chǎn)定下“三級跳”的目標:“2019年沖刺350億,2020年沖刺500億,2023年千億之上”,同時喊出沖刺“央企前三”的口號。

          隨后,中交地產(chǎn)的土地儲備便迅速擴張。2019年,中交的拿地力度增大,全年共拿地15塊,新增計容建筑面積229.54萬平方米。土地購置總價款181.59億元,權(quán)益價款118億元。

          2020年前三季度,根據(jù)中交地產(chǎn)公告數(shù)據(jù),公司累計斬獲地塊24幅,土地購置總價款460.5億元,權(quán)益價款分別為227.9億元,基本是2019年全年的兩倍。

          觀點指數(shù)公布的《1~10月中國房企新增土地儲備報告》顯示,2020年1~10月,中交地產(chǎn)新增全口徑土儲745.89萬平方米,權(quán)益土儲568.6萬平方米,新增貨值1494.4億元,拿地權(quán)益價款已經(jīng)攀升至312億元。

          然而,土地儲備的快速膨脹并未及時實現(xiàn)李永前的銷售目標。公告數(shù)據(jù)顯示,2019年中交地產(chǎn)只完成了不到300億元的銷售額,距離350億元的目標還差50億元,權(quán)益銷售額也只有192.26億元,權(quán)益銷售回款145億元。

          在業(yè)界看來,第一個銷售目標折戟之后,李永前的第二個銷售目標也可能再度撲空。

          根據(jù)中交地產(chǎn)2020年第三季度報告,公司在2020年1~9月實現(xiàn)全口徑簽約銷售金額300.63億元,權(quán)益口徑簽約銷售金額196.84億元;簽約銷售面積140.67萬平方米。與500億元的沖刺目標相比,2020年第四季度抹平近200億元的銷售差額仍是挑戰(zhàn)。

          債務(wù)激增

          大刀闊斧補倉之后,是接踵而至的債務(wù)壓力。

          據(jù)Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù),截至2020年9月,中交地產(chǎn)債務(wù)總額同比增長91%至817億元,資產(chǎn)負債率達到87.75%,剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率達到84.69%,且這一數(shù)據(jù)自2016年以來從未低于80%。同時,數(shù)據(jù)顯示,2020年6月,中交地產(chǎn)凈負債率也達到238.86%,觸及所謂的“三條紅線”。

          針對房企提出的“三條紅線”政策,主要是指房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%;凈負債率不得大于100%,以及現(xiàn)金短債比不得小于1倍。按照這“三條紅線”,監(jiān)管部門將把試點房企分為四檔管理,每降低一檔,此后的有息負債規(guī)模增速上限將增加5%。

          一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師向記者表示,一般來講,緩拿地、去化土儲,快促銷、回籠資金是各大型房企降負的主要手段,而中交地產(chǎn)逆流直上激進拿地,也許是為了彎道超車,先大致鋪開格局,再利用融資減輕風險。

          “目前我們的資金沒有出現(xiàn)異常情況?!敝薪坏禺a(chǎn)證券部相關(guān)負責人表示,資金方面公司已經(jīng)發(fā)行了相關(guān)公司債,也有一些在建項目可以融資,并且作為公司的大股東,中交房地產(chǎn)集團有限公司(以下簡稱“中交地產(chǎn)集團”)也有比較大的資金支持。

          根據(jù)2020年年初公告,中交地產(chǎn)表示已通過向控股股東中交地產(chǎn)集團在2020年度內(nèi)借款額度(新簽借款合同)不超過80億元的議案,借款年利率不超過10%。

          2020年12月30日,中交地產(chǎn)方面表示,現(xiàn)根據(jù)經(jīng)營需要,向中交地產(chǎn)集團申請借款20億元,期限1年,年利率不超過10%,款項根據(jù)公司經(jīng)營需要分批放款,由全資子公司華通置業(yè)有限公司提供擔保。據(jù)悉,本次借款前,中交地產(chǎn)已使用的中交地產(chǎn)集團借款額度為15億元。

          除了向關(guān)聯(lián)方借款,中交地產(chǎn)還多次從信托渠道尋求幫助。根據(jù)中交地產(chǎn)最新發(fā)布的新增借款公告,2020年前10個月,公司累計新增借款316.96億元,占2019年末凈資產(chǎn)比例的506.25%。其中,信托計劃等新增凈額163.81億元,占2019年末凈資產(chǎn)的261.63%,相較2019年末的8億元增加20倍。

          業(yè)內(nèi)分析指出,在市場低迷、融資環(huán)境整體偏緊、債務(wù)違約風險上升的背景下,負債越高、擔保金額越大的公司,越容易出現(xiàn)財務(wù)風險問題。

          而細數(shù)近期中交地產(chǎn)公告,不斷向旗下公司提供擔保已經(jīng)形成常態(tài)。2021年1月4日,中交地產(chǎn)連發(fā)三份公告向控股公司及項目公司提供擔保與財務(wù)資助。同時,中交地產(chǎn)表示,將為來自中國平安保險(集團)股份有限公司和平安信托有限責任公司的19億元融資,向中交地產(chǎn)集團提供反擔保。

          據(jù)悉,截至2020年11月30日,中交地產(chǎn)為控股子公司及控股子公司之間提供擔保余額82.18億元,占2019年末歸母凈資產(chǎn)的300.53%;對不在合并報表范圍內(nèi)的參股公司提供擔保余額為16.61億元,占2019年末歸母凈資產(chǎn)的60.74%。

          “為子公司提供擔保并不會增加我們的資金壓力,這是為我們自己控股子公司的融資進行的擔保,控股子公司也是我們自己并表、自己控制,它的財務(wù)和經(jīng)營狀況我們都是可以及時掌握的,風險也是可控的?!敝薪坏禺a(chǎn)證券部相關(guān)負責人表示。




          版權(quán)及免責聲明:
          1. 任何單位或個人認為南方企業(yè)新聞網(wǎng)的內(nèi)容可能涉嫌侵犯其合法權(quán)益,應(yīng)及時向南方企業(yè)新聞網(wǎng)書面反饋,并提供相關(guān)證明材料和理由,本網(wǎng)站在收到上述文件并審核后,會采取相應(yīng)處理措施。
          2. 南方企業(yè)新聞網(wǎng)對于任何包含、經(jīng)由鏈接、下載或其它途徑所獲得的有關(guān)本網(wǎng)站的任何內(nèi)容、信息或廣告,不聲明或保證其正確性或可靠性。用戶自行承擔使用本網(wǎng)站的風險。
          3. 如因版權(quán)和其它問題需要同本網(wǎng)聯(lián)系的,請在文章刊發(fā)后30日內(nèi)進行。聯(lián)系電話:01083834755 郵箱:news@senn.com.cn

          責任編輯:齊蒙
          文章排行榜
          官方微博