“三條紅線(xiàn)”的倒逼，似乎并未影響中交地產(chǎn)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中交地產(chǎn)”)對(duì)市場(chǎng)排位的爭(zhēng)奪激情。

公開(kāi)信息顯示，在2020年的最后一個(gè)月，中交地產(chǎn)已經(jīng)在青島、武漢、雄安、南京等地共計(jì)5度拿地，累計(jì)花費(fèi)金額超過(guò)43億元。

事實(shí)上，高頻拿地的風(fēng)格早在李永前從綠城回歸之時(shí)便已定調(diào)，沖擊“央企前三”與“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年千億之上”的目標(biāo)正在不斷督促中交地產(chǎn)再造一個(gè)“綠城”。

與拿地?fù)軇?dòng)的市場(chǎng)情緒不斷交疊的，還有中交地產(chǎn)高懸多年的負(fù)債。Wind數(shù)據(jù)顯示，從2016年開(kāi)始，中交地產(chǎn)剔除預(yù)收款之后的資產(chǎn)負(fù)債率便已超過(guò)80%，凈負(fù)債率也在2020年6月達(dá)到238.86%，踩中國(guó)家調(diào)控“三條紅線(xiàn)”中的兩條。

“國(guó)家跟房企的‘三條紅線(xiàn)’我們也非常重視，也會(huì)盡量控制在國(guó)家的政策范圍以?xún)?nèi)。”對(duì)于負(fù)債高企下的資金壓力，中交地產(chǎn)證券部相關(guān)負(fù)責(zé)人向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示一切正常。“資金上有一些發(fā)行的公司債，也有一些項(xiàng)目正常融資，還有我們的大股東對(duì)我們也有比較大的資金支持。”

加速擴(kuò)儲(chǔ)

梳理公開(kāi)信息可知，中交地產(chǎn)的拿地節(jié)奏正在加速。

2020年12月1日，中交地產(chǎn)耗資12.7億元拿下南京地塊；7日，中交地產(chǎn)與中交雄投、中交投資組成的聯(lián)合體成功競(jìng)得雄安站樞紐片區(qū)3號(hào)地塊，并宣稱(chēng)擬投資約170億元，將其打造成一座中交未來(lái)科創(chuàng)城；8日、15日，中交地產(chǎn)二下武漢，分別以7.822億元、8.518億元的代價(jià)先后斬獲兩宗地塊；31日，中交地產(chǎn)和青島城投聯(lián)合體斥資14.85億元最終拿下青島鋼鐵廠(chǎng)地塊。

一個(gè)月內(nèi)5次拿地，累計(jì)金額超過(guò)43億元的拿地節(jié)奏與此前的中交地產(chǎn)大相徑庭。

對(duì)此，中交地產(chǎn)證券部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這是上市公司的正常行為。“拿地是我們規(guī)模化發(fā)展的一個(gè)支撐，也是公司正常經(jīng)營(yíng)行為的一個(gè)方面。”

事實(shí)上，中交地產(chǎn)的規(guī)模化策略早在兩年前便高調(diào)出臺(tái)。2019年7月，在綠城結(jié)束5年學(xué)習(xí)的李永前履新總裁，并為中交地產(chǎn)定下“三級(jí)跳”的目標(biāo)：“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年千億之上”，同時(shí)喊出沖刺“央企前三”的口號(hào)。

隨后，中交地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備便迅速擴(kuò)張。2019年，中交的拿地力度增大，全年共拿地15塊，新增計(jì)容建筑面積229.54萬(wàn)平方米。土地購(gòu)置總價(jià)款181.59億元，權(quán)益價(jià)款118億元。

2020年前三季度，根據(jù)中交地產(chǎn)公告數(shù)據(jù)，公司累計(jì)斬獲地塊24幅，土地購(gòu)置總價(jià)款460.5億元，權(quán)益價(jià)款分別為227.9億元，基本是2019年全年的兩倍。

觀(guān)點(diǎn)指數(shù)公布的《1~10月中國(guó)房企新增土地儲(chǔ)備報(bào)告》顯示，2020年1~10月，中交地產(chǎn)新增全口徑土儲(chǔ)745.89萬(wàn)平方米，權(quán)益土儲(chǔ)568.6萬(wàn)平方米，新增貨值1494.4億元，拿地權(quán)益價(jià)款已經(jīng)攀升至312億元。

然而，土地儲(chǔ)備的快速膨脹并未及時(shí)實(shí)現(xiàn)李永前的銷(xiāo)售目標(biāo)。公告數(shù)據(jù)顯示，2019年中交地產(chǎn)只完成了不到300億元的銷(xiāo)售額，距離350億元的目標(biāo)還差50億元，權(quán)益銷(xiāo)售額也只有192.26億元，權(quán)益銷(xiāo)售回款145億元。

在業(yè)界看來(lái)，第一個(gè)銷(xiāo)售目標(biāo)折戟之后，李永前的第二個(gè)銷(xiāo)售目標(biāo)也可能再度撲空。

根據(jù)中交地產(chǎn)2020年第三季度報(bào)告，公司在2020年1~9月實(shí)現(xiàn)全口徑簽約銷(xiāo)售金額300.63億元，權(quán)益口徑簽約銷(xiāo)售金額196.84億元；簽約銷(xiāo)售面積140.67萬(wàn)平方米。與500億元的沖刺目標(biāo)相比，2020年第四季度抹平近200億元的銷(xiāo)售差額仍是挑戰(zhàn)。

債務(wù)激增

大刀闊斧補(bǔ)倉(cāng)之后，是接踵而至的債務(wù)壓力。

據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2020年9月，中交地產(chǎn)債務(wù)總額同比增長(zhǎng)91%至817億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到87.75%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到84.69%，且這一數(shù)據(jù)自2016年以來(lái)從未低于80%。同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，2020年6月，中交地產(chǎn)凈負(fù)債率也達(dá)到238.86%，觸及所謂的“三條紅線(xiàn)”。

針對(duì)房企提出的“三條紅線(xiàn)”政策，主要是指房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；凈負(fù)債率不得大于100%，以及現(xiàn)金短債比不得小于1倍。按照這“三條紅線(xiàn)”，監(jiān)管部門(mén)將把試點(diǎn)房企分為四檔管理，每降低一檔，此后的有息負(fù)債規(guī)模增速上限將增加5%。

一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師向記者表示，一般來(lái)講，緩拿地、去化土儲(chǔ)，快促銷(xiāo)、回籠資金是各大型房企降負(fù)的主要手段，而中交地產(chǎn)逆流直上激進(jìn)拿地，也許是為了彎道超車(chē)，先大致鋪開(kāi)格局，再利用融資減輕風(fēng)險(xiǎn)。

“目前我們的資金沒(méi)有出現(xiàn)異常情況。”中交地產(chǎn)證券部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，資金方面公司已經(jīng)發(fā)行了相關(guān)公司債，也有一些在建項(xiàng)目可以融資，并且作為公司的大股東，中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中交地產(chǎn)集團(tuán)”)也有比較大的資金支持。

根據(jù)2020年年初公告，中交地產(chǎn)表示已通過(guò)向控股股東中交地產(chǎn)集團(tuán)在2020年度內(nèi)借款額度(新簽借款合同)不超過(guò)80億元的議案，借款年利率不超過(guò)10%。

2020年12月30日，中交地產(chǎn)方面表示，現(xiàn)根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要，向中交地產(chǎn)集團(tuán)申請(qǐng)借款20億元，期限1年，年利率不超過(guò)10%，款項(xiàng)根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)需要分批放款，由全資子公司華通置業(yè)有限公司提供擔(dān)保。據(jù)悉，本次借款前，中交地產(chǎn)已使用的中交地產(chǎn)集團(tuán)借款額度為15億元。

除了向關(guān)聯(lián)方借款，中交地產(chǎn)還多次從信托渠道尋求幫助。根據(jù)中交地產(chǎn)最新發(fā)布的新增借款公告，2020年前10個(gè)月，公司累計(jì)新增借款316.96億元，占2019年末凈資產(chǎn)比例的506.25%。其中，信托計(jì)劃等新增凈額163.81億元，占2019年末凈資產(chǎn)的261.63%，相較2019年末的8億元增加20倍。

業(yè)內(nèi)分析指出，在市場(chǎng)低迷、融資環(huán)境整體偏緊、債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)上升的背景下，負(fù)債越高、擔(dān)保金額越大的公司，越容易出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

而細(xì)數(shù)近期中交地產(chǎn)公告，不斷向旗下公司提供擔(dān)保已經(jīng)形成常態(tài)。2021年1月4日，中交地產(chǎn)連發(fā)三份公告向控股公司及項(xiàng)目公司提供擔(dān)保與財(cái)務(wù)資助。同時(shí)，中交地產(chǎn)表示，將為來(lái)自中國(guó)平安保險(xiǎn)(集團(tuán))股份有限公司和平安信托有限責(zé)任公司的19億元融資，向中交地產(chǎn)集團(tuán)提供反擔(dān)保。

據(jù)悉，截至2020年11月30日，中交地產(chǎn)為控股子公司及控股子公司之間提供擔(dān)保余額82.18億元，占2019年末歸母凈資產(chǎn)的300.53%；對(duì)不在合并報(bào)表范圍內(nèi)的參股公司提供擔(dān)保余額為16.61億元，占2019年末歸母凈資產(chǎn)的60.74%。

“為子公司提供擔(dān)保并不會(huì)增加我們的資金壓力，這是為我們自己控股子公司的融資進(jìn)行的擔(dān)保，控股子公司也是我們自己并表、自己控制，它的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)狀況我們都是可以及時(shí)掌握的，風(fēng)險(xiǎn)也是可控的。”中交地產(chǎn)證券部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。