“三條紅線”的倒逼，似乎并未影響中交地產(chǎn)股份有限公司(以下簡稱“中交地產(chǎn)”)對市場排位的爭奪激情。

公開信息顯示，在2020年的最后一個月，中交地產(chǎn)已經(jīng)在青島、武漢、雄安、南京等地共計5度拿地，累計花費金額超過43億元。

事實上，高頻拿地的風格早在李永前從綠城回歸之時便已定調(diào)，沖擊“央企前三”與“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年千億之上”的目標正在不斷督促中交地產(chǎn)再造一個“綠城”。

與拿地撥動的市場情緒不斷交疊的，還有中交地產(chǎn)高懸多年的負債。Wind數(shù)據(jù)顯示，從2016年開始，中交地產(chǎn)剔除預(yù)收款之后的資產(chǎn)負債率便已超過80%，凈負債率也在2020年6月達到238.86%，踩中國家調(diào)控“三條紅線”中的兩條。

“國家跟房企的‘三條紅線’我們也非常重視，也會盡量控制在國家的政策范圍以內(nèi)。”對于負債高企下的資金壓力，中交地產(chǎn)證券部相關(guān)負責人向《中國經(jīng)營報》記者表示一切正常。“資金上有一些發(fā)行的公司債，也有一些項目正常融資，還有我們的大股東對我們也有比較大的資金支持?！?/p>

加速擴儲

梳理公開信息可知，中交地產(chǎn)的拿地節(jié)奏正在加速。

2020年12月1日，中交地產(chǎn)耗資12.7億元拿下南京地塊；7日，中交地產(chǎn)與中交雄投、中交投資組成的聯(lián)合體成功競得雄安站樞紐片區(qū)3號地塊，并宣稱擬投資約170億元，將其打造成一座中交未來科創(chuàng)城；8日、15日，中交地產(chǎn)二下武漢，分別以7.822億元、8.518億元的代價先后斬獲兩宗地塊；31日，中交地產(chǎn)和青島城投聯(lián)合體斥資14.85億元最終拿下青島鋼鐵廠地塊。

一個月內(nèi)5次拿地，累計金額超過43億元的拿地節(jié)奏與此前的中交地產(chǎn)大相徑庭。

對此，中交地產(chǎn)證券部相關(guān)負責人表示，這是上市公司的正常行為?！澳玫厥俏覀円?guī)?；l(fā)展的一個支撐，也是公司正常經(jīng)營行為的一個方面。”

事實上，中交地產(chǎn)的規(guī)模化策略早在兩年前便高調(diào)出臺。2019年7月，在綠城結(jié)束5年學(xué)習(xí)的李永前履新總裁，并為中交地產(chǎn)定下“三級跳”的目標：“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年千億之上”，同時喊出沖刺“央企前三”的口號。

隨后，中交地產(chǎn)的土地儲備便迅速擴張。2019年，中交的拿地力度增大，全年共拿地15塊，新增計容建筑面積229.54萬平方米。土地購置總價款181.59億元，權(quán)益價款118億元。

2020年前三季度，根據(jù)中交地產(chǎn)公告數(shù)據(jù)，公司累計斬獲地塊24幅，土地購置總價款460.5億元，權(quán)益價款分別為227.9億元，基本是2019年全年的兩倍。

觀點指數(shù)公布的《1~10月中國房企新增土地儲備報告》顯示，2020年1~10月，中交地產(chǎn)新增全口徑土儲745.89萬平方米，權(quán)益土儲568.6萬平方米，新增貨值1494.4億元，拿地權(quán)益價款已經(jīng)攀升至312億元。

然而，土地儲備的快速膨脹并未及時實現(xiàn)李永前的銷售目標。公告數(shù)據(jù)顯示，2019年中交地產(chǎn)只完成了不到300億元的銷售額，距離350億元的目標還差50億元，權(quán)益銷售額也只有192.26億元，權(quán)益銷售回款145億元。

在業(yè)界看來，第一個銷售目標折戟之后，李永前的第二個銷售目標也可能再度撲空。

根據(jù)中交地產(chǎn)2020年第三季度報告，公司在2020年1~9月實現(xiàn)全口徑簽約銷售金額300.63億元，權(quán)益口徑簽約銷售金額196.84億元；簽約銷售面積140.67萬平方米。與500億元的沖刺目標相比，2020年第四季度抹平近200億元的銷售差額仍是挑戰(zhàn)。

債務(wù)激增

大刀闊斧補倉之后，是接踵而至的債務(wù)壓力。

據(jù)Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2020年9月，中交地產(chǎn)債務(wù)總額同比增長91%至817億元，資產(chǎn)負債率達到87.75%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率達到84.69%，且這一數(shù)據(jù)自2016年以來從未低于80%。同時，數(shù)據(jù)顯示，2020年6月，中交地產(chǎn)凈負債率也達到238.86%，觸及所謂的“三條紅線”。

針對房企提出的“三條紅線”政策，主要是指房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%；凈負債率不得大于100%，以及現(xiàn)金短債比不得小于1倍。按照這“三條紅線”，監(jiān)管部門將把試點房企分為四檔管理，每降低一檔，此后的有息負債規(guī)模增速上限將增加5%。

一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師向記者表示，一般來講，緩拿地、去化土儲，快促銷、回籠資金是各大型房企降負的主要手段，而中交地產(chǎn)逆流直上激進拿地，也許是為了彎道超車，先大致鋪開格局，再利用融資減輕風險。

“目前我們的資金沒有出現(xiàn)異常情況?！敝薪坏禺a(chǎn)證券部相關(guān)負責人表示，資金方面公司已經(jīng)發(fā)行了相關(guān)公司債，也有一些在建項目可以融資，并且作為公司的大股東，中交房地產(chǎn)集團有限公司(以下簡稱“中交地產(chǎn)集團”)也有比較大的資金支持。

根據(jù)2020年年初公告，中交地產(chǎn)表示已通過向控股股東中交地產(chǎn)集團在2020年度內(nèi)借款額度(新簽借款合同)不超過80億元的議案，借款年利率不超過10%。

2020年12月30日，中交地產(chǎn)方面表示，現(xiàn)根據(jù)經(jīng)營需要，向中交地產(chǎn)集團申請借款20億元，期限1年，年利率不超過10%，款項根據(jù)公司經(jīng)營需要分批放款，由全資子公司華通置業(yè)有限公司提供擔保。據(jù)悉，本次借款前，中交地產(chǎn)已使用的中交地產(chǎn)集團借款額度為15億元。

除了向關(guān)聯(lián)方借款，中交地產(chǎn)還多次從信托渠道尋求幫助。根據(jù)中交地產(chǎn)最新發(fā)布的新增借款公告，2020年前10個月，公司累計新增借款316.96億元，占2019年末凈資產(chǎn)比例的506.25%。其中，信托計劃等新增凈額163.81億元，占2019年末凈資產(chǎn)的261.63%，相較2019年末的8億元增加20倍。

業(yè)內(nèi)分析指出，在市場低迷、融資環(huán)境整體偏緊、債務(wù)違約風險上升的背景下，負債越高、擔保金額越大的公司，越容易出現(xiàn)財務(wù)風險問題。

而細數(shù)近期中交地產(chǎn)公告，不斷向旗下公司提供擔保已經(jīng)形成常態(tài)。2021年1月4日，中交地產(chǎn)連發(fā)三份公告向控股公司及項目公司提供擔保與財務(wù)資助。同時，中交地產(chǎn)表示，將為來自中國平安保險(集團)股份有限公司和平安信托有限責任公司的19億元融資，向中交地產(chǎn)集團提供反擔保。

據(jù)悉，截至2020年11月30日，中交地產(chǎn)為控股子公司及控股子公司之間提供擔保余額82.18億元，占2019年末歸母凈資產(chǎn)的300.53%；對不在合并報表范圍內(nèi)的參股公司提供擔保余額為16.61億元，占2019年末歸母凈資產(chǎn)的60.74%。

“為子公司提供擔保并不會增加我們的資金壓力，這是為我們自己控股子公司的融資進行的擔保，控股子公司也是我們自己并表、自己控制，它的財務(wù)和經(jīng)營狀況我們都是可以及時掌握的，風險也是可控的?！敝薪坏禺a(chǎn)證券部相關(guān)負責人表示。