來源：中國經營報 作者：李瑞娜

“三條紅線”的倒逼，似乎并未影響中交地產股份有限公司(以下簡稱“中交地產”)對市場排位的爭奪激情。

公開信息顯示，在2020年的最后一個月，中交地產已經在青島、武漢、雄安、南京等地共計5度拿地，累計花費金額超過43億元。

事實上，高頻拿地的風格早在李永前從綠城回歸之時便已定調，沖擊“央企前三”與“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年千億之上”的目標正在不斷督促中交地產再造一個“綠城”。

與拿地撥動的市場情緒不斷交疊的，還有中交地產高懸多年的負債。Wind數據顯示，從2016年開始，中交地產剔除預收款之后的資產負債率便已超過80%，凈負債率也在2020年6月達到238.86%，踩中國家調控“三條紅線”中的兩條。

“國家跟房企的‘三條紅線’我們也非常重視，也會盡量控制在國家的政策范圍以內。”對于負債高企下的資金壓力，中交地產證券部相關負責人向《中國經營報》記者表示一切正常。“資金上有一些發行的公司債，也有一些項目正常融資，還有我們的大股東對我們也有比較大的資金支持。”

加速擴儲

梳理公開信息可知，中交地產的拿地節奏正在加速。

2020年12月1日，中交地產耗資12.7億元拿下南京地塊；7日，中交地產與中交雄投、中交投資組成的聯合體成功競得雄安站樞紐片區3號地塊，并宣稱擬投資約170億元，將其打造成一座中交未來科創城；8日、15日，中交地產二下武漢，分別以7.822億元、8.518億元的代價先后斬獲兩宗地塊；31日，中交地產和青島城投聯合體斥資14.85億元最終拿下青島鋼鐵廠地塊。

一個月內5次拿地，累計金額超過43億元的拿地節奏與此前的中交地產大相徑庭。

對此，中交地產證券部相關負責人表示，這是上市公司的正常行為。“拿地是我們規模化發展的一個支撐，也是公司正常經營行為的一個方面。”

事實上，中交地產的規模化策略早在兩年前便高調出臺。2019年7月，在綠城結束5年學習的李永前履新總裁，并為中交地產定下“三級跳”的目標：“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年千億之上”，同時喊出沖刺“央企前三”的口號。

隨后，中交地產的土地儲備便迅速擴張。2019年，中交的拿地力度增大，全年共拿地15塊，新增計容建筑面積229.54萬平方米。土地購置總價款181.59億元，權益價款118億元。

2020年前三季度，根據中交地產公告數據，公司累計斬獲地塊24幅，土地購置總價款460.5億元，權益價款分別為227.9億元，基本是2019年全年的兩倍。

觀點指數公布的《1~10月中國房企新增土地儲備報告》顯示，2020年1~10月，中交地產新增全口徑土儲745.89萬平方米，權益土儲568.6萬平方米，新增貨值1494.4億元，拿地權益價款已經攀升至312億元。

然而，土地儲備的快速膨脹并未及時實現李永前的銷售目標。公告數據顯示，2019年中交地產只完成了不到300億元的銷售額，距離350億元的目標還差50億元，權益銷售額也只有192.26億元，權益銷售回款145億元。

在業界看來，第一個銷售目標折戟之后，李永前的第二個銷售目標也可能再度撲空。

根據中交地產2020年第三季度報告，公司在2020年1~9月實現全口徑簽約銷售金額300.63億元，權益口徑簽約銷售金額196.84億元；簽約銷售面積140.67萬平方米。與500億元的沖刺目標相比，2020年第四季度抹平近200億元的銷售差額仍是挑戰。

債務激增

大刀闊斧補倉之后，是接踵而至的債務壓力。

據Wind統計數據，截至2020年9月，中交地產債務總額同比增長91%至817億元，資產負債率達到87.75%，剔除預收款后的資產負債率達到84.69%，且這一數據自2016年以來從未低于80%。同時，數據顯示，2020年6月，中交地產凈負債率也達到238.86%，觸及所謂的“三條紅線”。

針對房企提出的“三條紅線”政策，主要是指房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；凈負債率不得大于100%，以及現金短債比不得小于1倍。按照這“三條紅線”，監管部門將把試點房企分為四檔管理，每降低一檔，此后的有息負債規模增速上限將增加5%。

一位房地產行業分析師向記者表示，一般來講，緩拿地、去化土儲，快促銷、回籠資金是各大型房企降負的主要手段，而中交地產逆流直上激進拿地，也許是為了彎道超車，先大致鋪開格局，再利用融資減輕風險。

“目前我們的資金沒有出現異常情況。”中交地產證券部相關負責人表示，資金方面公司已經發行了相關公司債，也有一些在建項目可以融資，并且作為公司的大股東，中交房地產集團有限公司(以下簡稱“中交地產集團”)也有比較大的資金支持。

根據2020年年初公告，中交地產表示已通過向控股股東中交地產集團在2020年度內借款額度(新簽借款合同)不超過80億元的議案，借款年利率不超過10%。

2020年12月30日，中交地產方面表示，現根據經營需要，向中交地產集團申請借款20億元，期限1年，年利率不超過10%，款項根據公司經營需要分批放款，由全資子公司華通置業有限公司提供擔保。據悉，本次借款前，中交地產已使用的中交地產集團借款額度為15億元。

除了向關聯方借款，中交地產還多次從信托渠道尋求幫助。根據中交地產最新發布的新增借款公告，2020年前10個月，公司累計新增借款316.96億元，占2019年末凈資產比例的506.25%。其中，信托計劃等新增凈額163.81億元，占2019年末凈資產的261.63%，相較2019年末的8億元增加20倍。

業內分析指出，在市場低迷、融資環境整體偏緊、債務違約風險上升的背景下，負債越高、擔保金額越大的公司，越容易出現財務風險問題。

而細數近期中交地產公告，不斷向旗下公司提供擔保已經形成常態。2021年1月4日，中交地產連發三份公告向控股公司及項目公司提供擔保與財務資助。同時，中交地產表示，將為來自中國平安保險(集團)股份有限公司和平安信托有限責任公司的19億元融資，向中交地產集團提供反擔保。

據悉，截至2020年11月30日，中交地產為控股子公司及控股子公司之間提供擔保余額82.18億元，占2019年末歸母凈資產的300.53%；對不在合并報表范圍內的參股公司提供擔保余額為16.61億元，占2019年末歸母凈資產的60.74%。

“為子公司提供擔保并不會增加我們的資金壓力，這是為我們自己控股子公司的融資進行的擔保，控股子公司也是我們自己并表、自己控制，它的財務和經營狀況我們都是可以及時掌握的，風險也是可控的。”中交地產證券部相關負責人表示。