為適應房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，支持盤活存量土地，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，近日，自然資源部印發(fā)了《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》(以下簡稱《通知》)，要求嚴格落實對應去化周期的住宅用地供應機制，遏制部分城市住宅用地供應不合理增長，商品住宅去化周期超過36個月的城市，將被暫停新增商品住宅用地出讓。

《通知》表示，各地要立足當地經濟社會發(fā)展、市場實際需求以及資源、環(huán)境、人口等約束條件，以人定房、以房定地，統(tǒng)籌“市場+保障”的住宅用地供應安排。

《通知》提出，各地要根據市場需求及時優(yōu)化商業(yè)辦公用地和住宅用地的規(guī)模、布局和結構，完善對應商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應調節(jié)機制。商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；商品住宅去化周期在18個月(不含)—36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積(包括竣工和收回)動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。各地商品住宅去化周期、盤活存量商品住宅用地數據按季度動態(tài)更新。

中指研究院數據顯示，截至今年3月，重點50城商品住宅可售面積出清周期平均超過20個月，其中僅一線城市平均庫存出清周期低于18個月，個別二線城市出清周期處于合理水平。易居研究院數據顯示，3月份去化周期偏高的10個城市為韶關、西寧、舟山、洛陽、哈爾濱、嘉善、晉江、泉州、唐山和江陰，去化周期普遍超過3年的水平。去化周期較低的10個城市為上海、鄭州、沈陽、南昌、珠海、濟南、三亞、杭州、中山和成都，去化周期總體在1年左右水平。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對記者表示，剛剛召開的中央政治局會議明確提出“要統(tǒng)籌研究消化存量房產和優(yōu)化增量住房的政策措施”，為房地產政策指明了方向。自然資源部積極落實會議精神，明確支持盤活存量土地，動態(tài)調整土地供應，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。根據《通知》，當前市場環(huán)境下，多數城市新增住宅用地出讓計劃均需要結合存量盤活來執(zhí)行。另外，《通知》要求“各地商品住宅去化周期、盤活存量商品住宅用地數據按季度動態(tài)更新”，或將表明多地土地供應計劃將出現季度調整。

另外，《通知》明確，各地在供地計劃中要對保障性住房用地優(yōu)先安排、應保盡保，要多措并舉統(tǒng)籌盤活各類存量土地用于保障性住房建設。對于納入城中村改造計劃項目涉及的住宅用地，其中確實用于安置房建設的，要優(yōu)先保障土地供應。各地要依托土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)，掌握超期未動工兩年以上住宅用地底數，持續(xù)動態(tài)更新，擬訂分類型、分步驟的處置方案并組織實施，建立臺賬，實行銷號管理。對于超期未動工兩年以上的閑置住宅用地，該收回的要依法收回。

陳文靜分析認為，未來保障性住房建設或將通過兩種方式來實現，一是通過協(xié)議劃撥方式，新增保障性住房用地供應；二是通過盤活房企手中未開工的閑置土地、企事業(yè)單位自有的閑置土地等方式，建設保障性住房。優(yōu)先安排保障性住房供地，為保障房建設提供了土地保障，這表明未來保障性住房建設節(jié)奏將加快，有利于加速構建“市場+保障”住房體系，加速構建房地產發(fā)展新模式。

值得一提的是，陳文靜表示，《通知》用了較大篇幅強調要“層層壓實責任”“加強組織領導和部門協(xié)同”。當下，房地產市場供求關系已發(fā)生重大變化，只有各地、各部門協(xié)同落實相關舉措，壓實自身責任，才能更好地促進各項措施落實到位，更好地促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。