來源：澎湃新聞 作者：李曉青

9月22日，克而瑞研究中心發布報告稱，從已完成二輪土拍的城市表現來看，溢價率較首輪明顯下降，底價成交成為二輪集中土拍的主旋律。

截至9月18日，22個重點城市中已經有廈門、福州、蘇州、青島和天津等9個城市完成了第二次集中供地的出讓。而尚未開始二輪集中土拍的城市，在報名環節就已透露出寒意。

杭州市的10幅“競品質”地塊僅有1幅正式進入競價環節，其余9幅因報名企業未達到3家，無法進入后續的競拍環節，導致地塊面臨“流拍”?？硕鹫J為，流拍率成為二輪集中土拍的關鍵詞。

對比首輪集中土拍熱度來看，所有城市二輪集中土拍熱度均有所下滑：成交溢價率均較首輪有所降低，尤其是濟南、天津等低熱城市，溢價率降幅均在10個百分點以上；長春、無錫、福州、青島、濟南、天津和沈陽二輪流拍率均大幅走高，沈陽、長春、福州、濟南和天津等城市二輪土地出讓流拍率均超過了30%。

值得注意的是，在二輪集中土拍過程中，多個城市出現臨時“中止”出讓地塊的現象。

截至9月17日，已經相繼有長春、福州、天津、青島、濟南、成都、蘇州、沈陽等8個城市在第二輪集中土拍前臨時中止出讓，總數量高達91宗，占這些城市第二輪集中供地總幅數的22%。其中沈陽中止出讓宅地最多，高達22宗，占其第二輪集中供應總量的比重高達50%。

從土地供應角度來看，截至9月17日，除了鄭州和寧波兩個城市尚未發布第二輪集中供應以外，其余20個城市土地供應規模與首輪基本持平。

此外，各城市間分化較為顯著。其中，蘇州、杭州、南京、武漢、長沙等城市第二輪供地規模較首輪明顯下滑，降幅均超20%；其他城市較首輪均有明顯上漲，尤其是深圳、廈門、青島等地，供應規模均實現翻番。

由于土拍規則調整，第二次集中供地過程中，多城土地延期出讓或重新掛牌，譬如深圳、杭州、青島均停止掛牌之后重新掛牌，福州、濟南、沈陽、蘇州和天津等城市均延期出讓。就出讓時間來看，很多本該8月集中土拍的城市被擠壓至9月、10月。

如若將第一輪集中供地和第二輪集中供地的競拍方式作對比后會發現，大致上有三個明顯的變化。

具體來看，第二輪集中供地更多采用了“限價+搖號”方式進行土地競拍，并且溢價率均有明顯下調；部分城市取消了競配建；對項目上市銷售做出了更多限制，部分城市出現了現房銷售、限售等規定。

克而瑞認為，第二輪集中土拍規則密集調整之后，已完成土地出讓的重點城市大多遭遇了“滑鐵盧”，溢價率下降，流拍率明顯上升，臨時中止出讓成為“標配”，土地市場熱度面臨下行壓力。土地市場低熱之下，拿地成本也在下行，如首輪高自持比例的成都二批次集中成交地塊的地房比還不到0.5，較首輪大幅下滑。因此，對于現金流穩健的房企來說，將迎來以較低成本增加優質土儲的機會。

從企業的角度而言，在融資難度加大、資金鏈偏緊影響下，企業拿地積極性明顯受挫，尤其是觸及紅線的房企大都“暫停”了新增土儲。結合近期市場、資金和政策環境來看，重點城市第二輪集中土拍“降溫”將是大概率事件。