證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)改委日前發(fā)布通知，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，并將在未來進(jìn)一步完善相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則。

市場人士認(rèn)為，這標(biāo)志著政策從供給端發(fā)力，將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施正式納入REITs發(fā)行范圍。此外，分類調(diào)整收益率和規(guī)模要求，加快項(xiàng)目審核流程，將有效盤活存量資產(chǎn)，為投資者提供資產(chǎn)配置的新選擇，有助于支持?jǐn)U大內(nèi)需，服務(wù)穩(wěn)增長。

推出消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs

“推出消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，有助于擴(kuò)大消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模，改善運(yùn)營水平，通過‘便民’和‘提質(zhì)’促進(jìn)消費(fèi)。”北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長張崢認(rèn)為，將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs資產(chǎn)范圍，是我國公募REITs底層資產(chǎn)的又一次擴(kuò)容，是REITs市場建設(shè)邁出的重要一步。

中信資本董事長張懿宸認(rèn)為，階段性推出具有中國特色的公募REITs工具，對于解決民生期盼、助力防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)、改善消費(fèi)預(yù)期等具有積極意義。

通知強(qiáng)調(diào)，項(xiàng)目發(fā)起人(原始權(quán)益人)應(yīng)為持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項(xiàng)目變相融資。

“這說明通知堅(jiān)決落實(shí)‘房住不炒’要求，構(gòu)建了有效隔離機(jī)制?！鄙辖凰笨偨?jīng)理劉逖說，這些制度安排很有必要，能夠確保消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs行穩(wěn)致遠(yuǎn)，防范資金變相流入商品住宅開發(fā)領(lǐng)域。

分類調(diào)整收益率和規(guī)模要求

通知還分類調(diào)整了項(xiàng)目收益率和資產(chǎn)規(guī)模要求。

在項(xiàng)目收益率方面，通知提出，以“申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項(xiàng)目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率(IRR)原則上不低于5%；非特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%”，取代了此前對各類項(xiàng)目統(tǒng)一適用“未來3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%”的要求。

此舉有助于進(jìn)一步優(yōu)化價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能，提高發(fā)起人的參與意愿，增加合格資產(chǎn)規(guī)模，同時(shí)平衡好投融資兩端利益、兼顧市場各方需求。興業(yè)研究分析師唐詩稱，采用不同的收益率指標(biāo)要求更為合理，5%的IRR要求在一定程度上反映了特許經(jīng)營權(quán)類項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)收益特性。

在項(xiàng)目規(guī)模方面，其他基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目仍沿用“當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評估凈值原則上不低于10億元”的要求，而對于保障性租賃住房項(xiàng)目，通知調(diào)整了相關(guān)規(guī)模要求，“首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的保障性租賃住房項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評估凈值原則上不低于8億元，可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的2倍”。

市場人士指出，此舉旨在落實(shí)“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵(lì)更多保障性租賃住房REITs發(fā)行。

優(yōu)化項(xiàng)目審核流程

據(jù)悉，證監(jiān)會(huì)將會(huì)同國家發(fā)改委推出提高申報(bào)推薦效率的系列舉措，進(jìn)一步完善審核注冊機(jī)制，優(yōu)化審核注冊流程，同時(shí)明確大類資產(chǎn)準(zhǔn)入等標(biāo)準(zhǔn)。

“建立分工明確、各有側(cè)重、高效銜接的審核注冊工作機(jī)制，進(jìn)一步優(yōu)化審核注冊流程，提高審核注冊工作的規(guī)范性、可預(yù)期性和透明度。證監(jiān)會(huì)和證券交易所原則上應(yīng)當(dāng)將問題一次匯總成書面反饋意見，并由證券交易所統(tǒng)一發(fā)出。堅(jiān)持開門辦審核，定期開展市場機(jī)構(gòu)座談會(huì)，傳遞監(jiān)管工作理念?！弊C監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示。

值得一提的是，為加快做好項(xiàng)目推薦，國家發(fā)改委通知要求自項(xiàng)目正式受理之日起3個(gè)月內(nèi)，應(yīng)完成省級發(fā)改委報(bào)送、委托咨詢評估、有關(guān)業(yè)務(wù)司局會(huì)簽、向證監(jiān)會(huì)推薦項(xiàng)目的相關(guān)工作。發(fā)起人(原始權(quán)益人)、基金管理人等根據(jù)要求補(bǔ)充、修改項(xiàng)目材料的時(shí)間不計(jì)算在上述時(shí)間內(nèi)。

在市場專家看來，項(xiàng)目審核流程有所加快。唐詩介紹，在審核流程方面，通知明確了5個(gè)工作日內(nèi)國家發(fā)改委會(huì)正式受理或不予受理的反饋。中央企業(yè)可將項(xiàng)目申報(bào)材料和項(xiàng)目所在地省級發(fā)改委意見直接報(bào)送國家發(fā)改委，也可通過省級發(fā)改委報(bào)送。通知明確了證監(jiān)會(huì)和證券交易所原則上應(yīng)當(dāng)將問題一次匯總成書面反饋意見，并由證券交易所統(tǒng)一發(fā)出。