3月23日，北京迎來供地政策優化后的首場土拍，昌平朱辛莊0028地塊貢獻了最多的話題：線上競價即觸及上限、42家房企參與搖號大戰、中簽率僅2.38%……最終，上海大華成了那個“42選1”的幸運兒，成功摘得昌平朱辛莊0028地塊，成交價12.995億元，溢價率15%。先是越秀地產，后是上海大華，隨著小陽春的到來，“新面孔們”帶著幸運加持涌入北京。

史無前例的超低中簽率

憑借海淀北、地鐵旁、“碼農間”的標簽，朱辛莊0028地塊所在的昌平南在北京土地市場人氣一直在線。

就在上個月，昌平信息園二期地塊(越秀星樾)同樣熱度高漲，從競地價到競“現房銷售面積”、再轉為搖號方式確定競得人，最終越秀以33.12億元+4.5萬平方米現房銷售面積拿下該地塊，成交樓面價約為3.7萬元/平方米，溢價率15%，地價、現房銷售面積雙雙觸頂。

對比來看，朱辛莊0028地塊熱度更甚：42家房企報名，其中41家獨立操盤，10家全新面孔首次進京，不但參與房企數量是此前的三倍，而且在開拍前便收獲30手報價觸及地價上限，直接進入現場搖號程序定輸贏。

最終，上海大華依靠首次入京的好運氣，在“42選1”的搖號環節成功摘得昌平朱辛莊0028地塊。

上海大華屬于知名度極高的區域型房企。公開信息顯示，上海大華隸屬于大華集團，是一個以上海為重心的老牌區域型房企，前身是上海市寶山區住宅開發總公司大場分公司，1998年正式轉制為大華(集團)有限公司。

拿地靠“抽獎”，開獎即躺贏。與此前越秀地產搖號競得昌平信息園二期地塊如出一轍，上海大華也帶著幸運加持進入北京。但與之前不同的是，昌平朱辛莊0028地塊的中簽率僅2.38%，這也刷新了北京土拍史上中簽率新低紀錄。

針對本次進京拿地，大華方面也直言“不容易”，并表態會繼續在北上廣等一線城市發展。

小而美的優質地塊

對于地塊屬性，包括大華自己在內的拿地企業一致評價：“小而美”。

地塊區位條件優越，產業和商圈配套齊備，區域客群購買力強，規模小、利潤高、資金少、流速快、難度低，無現房銷售等其他條件限制，因此“搶手”是必然。

前不久剛剛進京拿地的某華南房企北京區負責人直言，這塊地的屬性比較純粹，總價較小，周邊客群理想，可以說是進京首站的不二選擇，這也是為什么有10家新面孔扎堆。

中指研究院高級分析師張曉飛指出，朱辛莊地塊競拍規則相對簡化，僅設置競地價及現場搖號兩個環節，無配建及競現房要求，對開發企業資金占用量較小。且觸頂價格不到13億元，“低門檻”也能夠讓更多的房企參與其中。

上述華南房企負責人給北京商報記者算了筆賬，朱辛莊地塊的土地合理上限價格為12.995億元，折合樓面價約3.5萬元/平方米，銷售指導價6.2萬元/平方米，房地價差高達1.75倍，這對于開發商的利潤保障是“妥妥的”，加上小地塊“快進快出”的節奏，保守估計是近三年來新供地塊中實際房地比最優質的。

北京鏈家研究院資深分析師岳微分析稱，本次出讓的朱辛莊0028地塊位于昌平區北五至六環，地塊自身條件優越，僅3萬平方米規劃建筑面積全部用于純商品住宅建設，體量小、居住屬性純粹；所在板塊居住界面完整、生活配套成熟，8號線、昌平線雙軌交匯，交通優勢明顯，緊鄰小米智能制造產業園、國際信息產業園，其中，小米產業園作為小米核心制造的所在地，將在年末投入使用，產業優勢凸顯。

“昌平區目前在售新房項目較多，但朱辛莊板塊近兩年無新房供應，僅年初出讓的越秀星樾一個項目即將入市。”岳微表示，地塊周邊競品項目少，居住需求旺盛，一方面，昌平區本區內改善需求強烈，另一方面，朱辛莊板塊臨近海淀北部，海淀區近兩年可供應及潛在供應的新房體量較小，朱辛莊板塊成為海淀外溢居住需求承接地。

冷熱分化的市場

相比前兩年采取的集中供地規則有所不同，今年集中供地規則有所優化，采取了“集中掛牌、分散出讓”的模式。此次北京共有兩宗地塊出讓，3月23日另外一宗昌平新城東區三期0001地塊，因競價截止時僅首開一家報名，最終以27億元底價成交，兩宗地塊共計收金39.995億元。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪表示，綜合本次北京昌平兩宗地塊的競拍表現來看，雖然兩宗地塊熱度分明，但新城東區地塊的平淡成交與朱辛莊0028地塊的熱度空前均是有跡可循。昌平新城東區地塊雖然地處昌平中心，但是卻在北六環外，大多是地緣性客戶，而且體量大、總價高，很難出現激烈的競爭局面，最終僅獲首開的青睞。

“海淀北部屬于產業較發達區域，市場需求比較厚實，目前各項目的開盤去化情況優秀，這些都是確定性價值。”合碩機構首席分析師郭毅認為，從本次土拍也可以看出，目前北京依然存在著冷熱分化的局面，特別是新房市場表現得更為明顯。正是在這種市場分化狀態下，無論是房企還是購房者，都會尋求確定性，優質標的的價值被放大。