無論在哪個(gè)國家，房地產(chǎn)從來都是關(guān)乎國計(jì)民生的大事。對(duì)于一個(gè)擁有14億人口的中國來說，更是如此。

在新中國的歷史進(jìn)程中，如何讓人們都住得上、住得好，始終是我國社會(huì)治理的核心內(nèi)容之一，常常要“舉國之力”進(jìn)行調(diào)整和配置。

在這些大調(diào)整中，我們能看到兩條清晰的線索：其一是住房制度改革，它奠定了中國人的居住格局;其二是住房供給的階段轉(zhuǎn)變，它將決定中國人的居住質(zhì)量。

70年的制度改革和供給調(diào)整，一個(gè)“變”字蘊(yùn)藏著成功的基石。

在時(shí)代變遷的大背景下，我們亦能看到企業(yè)如何把握住時(shí)代的脈搏，如何獲得持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力來源。

縱觀新中國70余年的發(fā)展歷程，我們不難發(fā)現(xiàn)，國人的居住形式經(jīng)歷了幾次重大變化。在這些變化背后，基本住房制度的改革起了決定性作用。

從建國到改革開放以前，在低工資制下，政府需要給居民提供維持基本生活的實(shí)物補(bǔ)貼，福利公房就是其中之一。同時(shí)，由于建國初期城鎮(zhèn)化進(jìn)程不快，城市人口沒有出現(xiàn)大量猛增，福利公房也勉強(qiáng)夠用。

但是，這種理想化的住房制度，卻遭遇了現(xiàn)實(shí)阻礙：

首要的問題是，它在經(jīng)濟(jì)上難以維系。福利住房90%以上的建設(shè)投資要依靠中央和地方撥款，少量靠單位自籌，職工繳納的租金卻極低。租難養(yǎng)房，財(cái)政壓力大。

而因?yàn)榻?jīng)濟(jì)上入不敷出，許多單位發(fā)現(xiàn)福利住房是一件“多建多賠、少建少賠、不建不賠”的事，自然就不怎么積極蓋樓。

到改革開放前夜，我國城鎮(zhèn)住房供給就有些吃緊了。國家建委數(shù)據(jù)顯示，1978年，全國190個(gè)城市人均居住面積竟然從建國初期的4.5平方米下滑到了3.6平方米。

住房短缺問題逐漸浮出水面，該如何是好?

人們意識(shí)到，原先的福利住房體系難以滿足國家發(fā)展的需要，我們的住房制度急需一場變革，來適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境。而在當(dāng)時(shí)的中國，制度改革的前提是思想觀念的革新。

就在這思想與制度的緊張對(duì)峙中，一位偉人把握住了時(shí)代的脈搏，拉開了改革的序幕。

1978年9月，鄧小平的指示傳達(dá)到了城市住宅建設(shè)會(huì)議上：“解決住房問題能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款……”

1980年4月，鄧小平又發(fā)表《關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的談話》：“城鎮(zhèn)居民可以購買房子，也可以自己蓋，不但新房子可以出售，舊房子也可以出售，可以一次付款，也可以分期付款”。

鄧公的講話，好似一聲驚雷，擊碎了人們的思想禁錮，全國上下投入到住房商品化的試驗(yàn)和推廣之中。

在1980~2001年間，一系列土地、金融、財(cái)稅政策的改革接踵而至。學(xué)界將這段以住房商品化為主導(dǎo)特征的制度改革稱為“一次房改”。

1980年1月8日，深圳市房管局組建深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司(現(xiàn)深房集團(tuán))，這是中國第一家房地產(chǎn)企業(yè)。此后數(shù)年，中國誕生了一大批房地產(chǎn)企業(yè)，“國家隊(duì)”、民間資本先后入場。

1997年前后，在亞洲金融危機(jī)的影響下，中國的進(jìn)出口、外商投資都受到了嚴(yán)重的沖擊。這時(shí)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用開始凸顯，房地產(chǎn)增加值占GDP的比重開始快速上升。2003年8月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，正式將房地產(chǎn)界定為“國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。

圖源：《全球房地產(chǎn)》

成立于1992年的碧桂園，抓住了中國房地產(chǎn)行業(yè)的早期紅利，從廣東順德的一家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，逐步發(fā)展成為中國最大的新型城鎮(zhèn)化住宅開發(fā)商。2017年，碧桂園首次躋身《財(cái)富》世界500強(qiáng)的行列，這幾年還在榜上實(shí)現(xiàn)了“四連跳”。

回顧這家中國頂級(jí)房企的成長史，我們能發(fā)現(xiàn)企業(yè)與時(shí)代的深刻聯(lián)系。

一方面，它是在中國城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)增長的迅速突進(jìn)中，借勢(shì)起飛。1998~2018年，中國城鎮(zhèn)化率從33.4%上升至59.6%，中國城鎮(zhèn)人均可支配收入年均增長11%。這兩大因素給房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了歷史性的發(fā)展機(jī)遇。

另一方面，碧桂園不斷的自我革新也是中國改革開放走向縱深的一個(gè)縮影。在發(fā)展遇到瓶頸時(shí)，碧桂園將挑戰(zhàn)轉(zhuǎn)化為機(jī)遇，著力推動(dòng)內(nèi)部組織系統(tǒng)調(diào)整：展開“未來領(lǐng)袖”計(jì)劃、引進(jìn)合伙人制度來吸引人才、留住人才;并通過組織結(jié)構(gòu)扁平化、權(quán)力下放等方法，更新管理模式，從而激活企業(yè)的創(chuàng)造創(chuàng)新能力。

借勢(shì)發(fā)力、因時(shí)而變，是這家企業(yè)能夠在住房商品化時(shí)代的大潮中站穩(wěn)腳跟的關(guān)鍵。

“一次房改”的推出，是為了解決住房短缺的問題。但經(jīng)過了房地產(chǎn)業(yè)近20年的飛速發(fā)展，“短缺”并不再是困擾中國城市重大難題。

相反，我們面臨的似乎更多是過剩的問題，正如《大國大城》作者陸銘指出，我國許多城市“當(dāng)前已經(jīng)出現(xiàn)新城超標(biāo)規(guī)劃的現(xiàn)象，大量住房庫存需要消化”。

其實(shí)，這種發(fā)展過程并非中國所特有。恒大研究院指出，許多發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場都經(jīng)歷了3個(gè)階段：大建設(shè)階段、提質(zhì)降速階段、存量房階段。

比如美國就在二戰(zhàn)后展開了快速的建設(shè)，但到了70年代，美國的新開工數(shù)達(dá)到峰值，此后住房建設(shè)換擋減速?，F(xiàn)如今，美國的房地產(chǎn)市場以二手房交易為主，后者在2017年占房地產(chǎn)成交總量的80.7%。

美國住房開工數(shù)(單位：千套)

類似地，中國現(xiàn)在正經(jīng)歷住房供給的階段轉(zhuǎn)換。在“一次房改”引發(fā)的“大建特建”后，全國新開工房屋面積在2013年達(dá)到頂峰，出現(xiàn)回落。

圖源：《全球房地產(chǎn)》

這意味著，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入到了“提質(zhì)降速”階段，亦有少數(shù)城市化率較高的地區(qū)提前邁入了存量房市場。

我們可以這樣理解“提質(zhì)降速”：住房供給的降速是一種被動(dòng)調(diào)整，當(dāng)大部分地區(qū)存量充足、小部分城市供給過剩的前提下，市場必然要控制產(chǎn)出;而房屋質(zhì)量的提升則是一種主動(dòng)嘗試，房地產(chǎn)企業(yè)要在這一階段尋找新增長點(diǎn)，以回應(yīng)中國人住房需求發(fā)生的種種變化。

這些變化，與一系列經(jīng)濟(jì)、社會(huì)因素密切相關(guān)：

隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，居民收入不斷提高，人們的住房消費(fèi)自然會(huì)升級(jí)。繼福利住房-公房-商品房的轉(zhuǎn)變之后，消費(fèi)者對(duì)住宅的品質(zhì)提出了更高的要求，而在我國許多城市，住宅質(zhì)量仍存在不少問題;此外，區(qū)域的選擇、開發(fā)商和運(yùn)營商的品牌實(shí)力也成為了人們購房時(shí)的重要考量。

談到社會(huì)層面，人口和家庭結(jié)構(gòu)的變化不容忽視。幾次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，中國平均家庭規(guī)模在持續(xù)縮小，從2000年的每戶3.44人降至2020年的每戶2.6人;隨著未來城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn)，家庭規(guī)模還有進(jìn)一步下降的空間，這一點(diǎn)可以在德國、日本等先發(fā)國家找到例證。

家庭規(guī)模的小型化會(huì)讓房地產(chǎn)的供給發(fā)生至少兩種變化：

其一是要有更多小戶型的住宅，以滿足從大家庭裂生出來的住房需求;其二是社區(qū)要提供更多、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，來承接小家庭難以實(shí)現(xiàn)的功能，比如要給年輕人打造更多的社交和休閑空間，還要為空巢和獨(dú)居老人提供社會(huì)化的養(yǎng)老服務(wù)。

總而言之，在住房消費(fèi)升級(jí)和人口結(jié)構(gòu)變化雙因素的疊加下，未來中國人的居住需求將是多種類、多層次的。

作為中國房企的龍頭，碧桂園對(duì)這些變化做出了全面的回應(yīng)。

2021年，碧桂園推出了“星、府、云、天”四大產(chǎn)品系，清晰匹配四大類客戶群體，在規(guī)劃、戶型、裝修、配套等方方面面精心打磨，為消費(fèi)者帶來更“懂你”的家。

星系產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)"功能空間的情景疊加"，讓有限的空間發(fā)揮無限的價(jià)值。通過動(dòng)靜分離的設(shè)計(jì)，讓人們充分利用空間，辦公、休憩、娛樂或健身互不干擾。同時(shí)，星系產(chǎn)品也充分考慮年輕人開展聚會(huì)、劇場、運(yùn)動(dòng)等社交活動(dòng)的需求，創(chuàng)造出擁有豐富可能性的社區(qū)共生場。

碧桂園·星系產(chǎn)品效果圖

府系產(chǎn)品對(duì)標(biāo)“三世同堂”的大家庭，兼顧東方美學(xué)與實(shí)用主義，用寬闊的空間包容每一位家庭成員的個(gè)性需求，老、中、青三代人都能享受中式家庭生活的格調(diào)，也能擁有不受干擾的自由空間。

碧桂園·府系產(chǎn)品實(shí)景圖

云系產(chǎn)品是"智能家居+智慧社區(qū)"的完美調(diào)和，打造全屋智能控制系統(tǒng)和社區(qū)云服務(wù)平臺(tái)，為居住者帶來舒適、便捷、體貼、全場景的4C云享住宅。

碧桂園·云系產(chǎn)品智能家居

碧桂園·云系產(chǎn)品智慧社區(qū)

天系產(chǎn)品則是碧桂園集建筑、裝修、園林、配套等最高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)于一身的、具有行業(yè)標(biāo)桿引領(lǐng)作用的作品。天系產(chǎn)品在各大城市的繁華中心開辟一方幽靜的棲居之所，形成從生活到配套，再到圈層與資源的鏈接。

碧桂園·天系產(chǎn)品實(shí)景圖

面對(duì)突如其來的新冠疫情，碧桂園從居住需求出發(fā)，啟動(dòng)了健康住宅體系的全面升級(jí)：用更好的戶型和樓棟設(shè)計(jì)，提高日照和通風(fēng)的效能;輔之以社區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)的全面升級(jí)和社區(qū)環(huán)境的嚴(yán)格把關(guān)，將人們的健康、衛(wèi)生放在首位，為抗擊疫情助力。

對(duì)市場需求的精準(zhǔn)把握，以及對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的嚴(yán)格要求，是碧桂園核心競爭力的根本來源。

“一次房改”保證了房屋數(shù)量充足，“提質(zhì)降速”促進(jìn)了房屋品質(zhì)提升，但是，我國對(duì)于住房問題的探索仍遠(yuǎn)未終結(jié)。

有學(xué)者指出，“一次房改”時(shí)期提出的“高收入靠市場，中等收入靠支持，低收入靠保障”價(jià)值取向，在今天看來仍具先進(jìn)性。

但是在過去的實(shí)踐中，我們對(duì)住房商品化的關(guān)注，顯然勝于對(duì)住房保障的追求，這導(dǎo)致了理想與現(xiàn)實(shí)的偏差，也催生了一些社會(huì)問題。

在對(duì)這些新問題的“糾偏”中，中國迎來了“二次房改”。

學(xué)界認(rèn)為，“二次房改”從2003年正式開始。

2003年8月國發(fā)[2003]18號(hào)文頒布，提出“建立適合我國國情的住房保障制度”和“改革住房制度、完善住房補(bǔ)貼制度”的改革基調(diào)，發(fā)出了調(diào)節(jié)“住房體系過度商品化”，加強(qiáng)保障房體制建設(shè)的信號(hào)。

緊接著，一系列文件在幾年間相繼出臺(tái)，進(jìn)一步闡述保障房的政策條例，探索解決低收入家庭住房困難。“二次房改”繼續(xù)深化。

圖源：馬先標(biāo), 2014

近幾年，我國對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不減。2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，此后各地政府密集出臺(tái)了與之相配套的政策，有的增加土地供給，有的增設(shè)融資限制，都是想穩(wěn)住房地產(chǎn)市場

簡言之，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了“新周期”，行業(yè)性質(zhì)也開始從金融屬性向制造業(yè)、消費(fèi)業(yè)轉(zhuǎn)變。

此時(shí)，中國的房企有了新的時(shí)代使命：它們不再只是經(jīng)濟(jì)增長的推進(jìn)器，也成為了經(jīng)濟(jì)治理、社會(huì)治理的重要一環(huán)。

從碧桂園的故事中，我們可以看到中國企業(yè)如何能在這些領(lǐng)域有所作為。

從1997第一筆大額捐款開始，碧桂園就將扶貧公益事業(yè)視為公司的主業(yè)之一。公益慈善事業(yè)，一堅(jiān)持就是24載。立業(yè)至今，碧桂園創(chuàng)始人及集團(tuán)累計(jì)參與社會(huì)慈善捐款已超87億元，并主動(dòng)參與全國16省57縣的精準(zhǔn)扶貧和鄉(xiāng)村振興工作，已助力49萬人脫貧。

碧桂園脫貧攻堅(jiān)表彰現(xiàn)場

2010年廣東設(shè)立“扶貧濟(jì)困日”后，總部位于廣東的碧桂園就積極參與其中。今年6月30日，這項(xiàng)活動(dòng)于廣州再次舉行，碧桂園集團(tuán)在2020年捐贈(zèng)6.8億元基礎(chǔ)上將再加3.5億元，繼續(xù)助力廣東鞏固拓展脫貧攻堅(jiān)成果，推動(dòng)鄉(xiāng)村全面振興。

許多人不知道的是，全國第一所純慈善、全免費(fèi)的普通高中學(xué)校，就是碧桂園在2002年創(chuàng)辦的——國華紀(jì)念中學(xué)。從入讀國華開始，直至大學(xué)本科或研究生畢業(yè)，每一個(gè)學(xué)生的學(xué)習(xí)、生活、交通等一切費(fèi)用全部由學(xué)校承擔(dān)。截至2020年，這所慈善高中在校學(xué)生494人，已畢業(yè)2582人，碩士803人，博士141人，出國深造108人。

點(diǎn)擊播放：國華的孩子們

教育扶貧，扶智又扶志

這種以人為本的理念，也體現(xiàn)在碧桂園對(duì)一線員工的關(guān)懷上。

為解決工友們“看病難、看病貴”的問題，拿其中一個(gè)區(qū)域舉例，今年4月16日，碧桂園浙中區(qū)域金華義烏國貿(mào)大道項(xiàng)目黨支部邀請(qǐng)義烏復(fù)元醫(yī)院醫(yī)護(hù)人員，進(jìn)入工地一線，為200余名建筑工人免費(fèi)體檢。“把支部建在建筑工地上”，碧桂園的黨建活動(dòng)為施工建設(shè)項(xiàng)目行穩(wěn)致遠(yuǎn)保駕護(hù)航，既保障了工友權(quán)益，又維護(hù)了工地和諧。

近年來，碧桂園還大力發(fā)展機(jī)器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，向“高科技綜合性企業(yè)”轉(zhuǎn)型。這家中國房企，不僅在探索城鄉(xiāng)融合的新模式，甚至扛起了科技創(chuàng)新的重任!

碧桂園博智林機(jī)器人大樓總部

博智林外墻建筑機(jī)器人

從管理學(xué)上講，社會(huì)責(zé)任行為是企業(yè)健康的外在表現(xiàn)，而企業(yè)健康是企業(yè)維持競爭優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)和前提。

在當(dāng)前的轉(zhuǎn)型期，企業(yè)履責(zé)與可持續(xù)發(fā)展更是相輔相成。碧桂園踐行社會(huì)責(zé)任、彰顯使命擔(dān)當(dāng)，為企業(yè)未來的持續(xù)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)保障。

市場的力量，為中國人的居住創(chuàng)造了奇跡，我國城鎮(zhèn)人均居住面積已從1949年的4.5平方米增加到如今的超30平方米。

從中長期來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)仍大有可為。收入上升、城鎮(zhèn)化推進(jìn)的長期動(dòng)力，以及消費(fèi)升級(jí)、人口結(jié)構(gòu)的最新變化，也給房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了巨大潛力。

另一方面，房地產(chǎn)供給的結(jié)構(gòu)失衡和區(qū)域差異也不容忽視，它們始終都是影響宏觀政策的重要因素，也將對(duì)房企的經(jīng)營決策產(chǎn)生深刻影響。

變數(shù)仍存。

唯一可以確定的是，只有那些緊隨時(shí)代步伐，永遠(yuǎn)銳意進(jìn)取，堅(jiān)守社會(huì)理想的企業(yè)，才能笑到最后。