近期，各地樓市新政密集發(fā)布，多地中介門庭若市，房地產(chǎn)行業(yè)等待良久的“金九銀十”來(lái)了嗎？

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計(jì)，累計(jì)看，在8月全國(guó)房地產(chǎn)政策單月超過(guò)120次的基礎(chǔ)上，9月累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過(guò)100次。業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，多輪政策刺激之下，部分改善型、觀望型人群入市信心加強(qiáng)，但優(yōu)化政策對(duì)全國(guó)市場(chǎng)帶動(dòng)效果的顯現(xiàn)仍需時(shí)間。

各線城市紛紛松綁

7月24日政治局會(huì)議作出“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”重要部署之后，中央和地方密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中引起市場(chǎng)反響最大的便是“認(rèn)房不認(rèn)貸”和降低首套房首付比例政策的落地。

8月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施。

隨后，廣州、深圳等城市相繼宣布實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”。9月1日晚間，上海、北京相繼發(fā)布政策全面執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，至此，四個(gè)一線城市均已官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

據(jù)中原地產(chǎn)梳理，截至目前，已有超過(guò)40個(gè)城市發(fā)布明確政策執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，即使沒發(fā)布政策的城市實(shí)際執(zhí)行也已經(jīng)執(zhí)行。

此外，“全面取消限購(gòu)”成為近期熱議，青島、鄭州等二線城市接連出臺(tái)政策，取消限購(gòu)政策。部分城市還積極出臺(tái)補(bǔ)貼等鼓勵(lì)購(gòu)房政策，包括發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、退稅、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠等。

9月18日，湖南省寧鄉(xiāng)市出臺(tái)《寧鄉(xiāng)市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》，涉及房票、購(gòu)房補(bǔ)貼、買房?jī)?yōu)惠等12條措施。其中指出，寧鄉(xiāng)市將加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度。對(duì)2023年7月1日至2024年2月29日期間在寧鄉(xiāng)市購(gòu)買新建商品房(含非住宅)，且在2024年5月31日前辦理網(wǎng)簽備案并繳清契稅、物業(yè)維修資金的購(gòu)房人，按所交契稅的50%發(fā)放補(bǔ)貼。加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度時(shí)間為：2023年7月1日至2024年2月29日。

9月13日晚間，廣西壯族自治區(qū)桂林市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《桂林市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等7部門關(guān)于印發(fā)促進(jìn)桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中指出，居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。自2022年10月1日至2025年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后一年內(nèi)在同一城市重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

核心城市“金九銀十”市場(chǎng)可期

截至目前，樓市“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政落地已有兩周多，效果如何？樓市迎來(lái)了真正的“金九銀十”嗎？

在廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，最直觀的變化就是二手房掛牌量的增長(zhǎng)超過(guò)了銷售量。以一線城市為例，根據(jù)諸葛找房研究院數(shù)據(jù)，新政后一周(9月4日-9月10日)，二手房新增掛牌量環(huán)比增幅比銷售量高出18個(gè)百分點(diǎn)。多地二手房掛牌總量創(chuàng)新高，京滬穗基本在15萬(wàn)-16萬(wàn)套，二線城市如杭州、重慶、武漢等都超過(guò)20萬(wàn)套。而且，二手房的掛牌價(jià)格基本出現(xiàn)下調(diào)。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，本輪“認(rèn)房不認(rèn)貸”主要為有置換房產(chǎn)需求的人提供了一個(gè)好機(jī)會(huì)。

在各項(xiàng)新政的刺激之下，多地中介門庭若市，中介們又開始活躍起來(lái)。北京的張女士告訴中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)，她幾年前因?yàn)橄胫脫Q一套更大的房子，咨詢過(guò)一些中介。新政出臺(tái)后，不少中介又開始給她打電話了。

中指研究院分析，整體來(lái)看，受前期政策嚴(yán)厲程度不同、市場(chǎng)基本面及房?jī)r(jià)預(yù)期不同等因素影響，新政對(duì)不同城市的影響差異較大，預(yù)計(jì)本次政策對(duì)市場(chǎng)的帶動(dòng)程度將表現(xiàn)為：京滬>廣深>核心二線>>普通二線>三四線。同時(shí)，考慮到此次一線城市是在較嚴(yán)格的限購(gòu)條件下放松“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，對(duì)于換房客戶來(lái)說(shuō)，換房需要一個(gè)過(guò)程，市場(chǎng)短期集中成交主要是此前已看房并有明確購(gòu)房目標(biāo)的客戶，而新政精準(zhǔn)釋放的需求傳導(dǎo)到實(shí)際銷售數(shù)據(jù)仍需時(shí)間。

關(guān)于“金九銀十”是否到來(lái)？中指研究院指出，多項(xiàng)新政帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)核心城市“金九銀十”市場(chǎng)可期，一線城市市場(chǎng)持續(xù)時(shí)間將好于二線及三四線城市。

“目前井噴的新政策短期肯定可以活躍市場(chǎng)，但中長(zhǎng)期不好說(shuō)。”張大偉認(rèn)為，當(dāng)下市場(chǎng)除了一線城市和少數(shù)二線城市，寬松政策已經(jīng)出無(wú)可出。目前房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的并非簡(jiǎn)單的資金問(wèn)題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)都存在壓力。從當(dāng)前監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來(lái)看，多個(gè)城市利率均出現(xiàn)了輕微的變化。但當(dāng)前購(gòu)房是收入穩(wěn)定問(wèn)題，疊加人口結(jié)構(gòu)問(wèn)題，依然影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。