中國網(wǎng)財經(jīng)8月2日訊(記者李春暉)在7月24日政治局會議作出“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”重要部署之后，業(yè)內(nèi)發(fā)展信心顯著增強的同時，也對如何落實、如何調(diào)整展現(xiàn)出極大的關(guān)注。

7月31日召開的國務(wù)院常務(wù)會議強調(diào)“切實抓好黨中央決策部署貫徹落實”，并對調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策提出了兩點要求：一是“根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措”，二是“加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式”。

業(yè)內(nèi)分析人士認為，國務(wù)院常務(wù)會議的相關(guān)部署，既是對此前政治局會議的響應(yīng)落實，也明確了接下來需求端因城施策的政策思路。

“供不應(yīng)求”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮┻^于求”

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池在接受中國網(wǎng)財經(jīng)采訪時表示，近幾年不少城市房價出現(xiàn)下降，說明房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供過于求，而很多城市采取的調(diào)控政策是2017年以來根據(jù)房價不斷上漲的供不應(yīng)求的形勢制定的。

“所以，下一步各城市需要因城施策，根據(jù)各地房地產(chǎn)的供求關(guān)系，制定不同的房地產(chǎn)調(diào)控政策。”她表示，“人口凈流出的、房地產(chǎn)供過于求的城市，房地產(chǎn)政策的調(diào)整力度要大一些，限購限貸限價限售政策都應(yīng)該做出優(yōu)化調(diào)整，甚至取消；人口凈流入的、房地產(chǎn)供不應(yīng)求的城市，房地產(chǎn)政策調(diào)整的力度要小一些，限貸限價限售政策要適當(dāng)進行優(yōu)化調(diào)整，限購主要根據(jù)人才、人口政策做出調(diào)整。”

相對于三四線城市，一線城市和部分熱點二線城市的房價更加堅挺。不過趙秀池認為，即使是一線城市，也應(yīng)該認房不認貸、降低首套房首付款比例，降低房貸利率，包括新增貸款和存量房貸利率，還要調(diào)整普通商品房的標準，讓更多人得到普通商品房的優(yōu)惠房貸和稅收。

東方金誠首席宏觀分析師王青也認為，接下來可能會在因城施策原則下，適度放寬包括一線城市部分區(qū)域在內(nèi)的限貸限購措施。各地將普遍加大公積金購房支持力度，在全國范圍內(nèi)加快推進“帶押過戶”模式、激活二手房市場，以及進一步引導(dǎo)居民房貸利率下行，乃至適度下調(diào)存量房貸利率等。他預(yù)計下半年5年期以上LPR報價有可能單獨下調(diào)。

“總的目標是引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)盡快實現(xiàn)軟著陸。這對下半年穩(wěn)增長和防風(fēng)險都具有重要意義。”王青表示。

“構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式”有望提速

如果說將政策取向從“防過熱”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺肋^冷”是適應(yīng)樓市供求關(guān)系變化的應(yīng)時舉措，那么構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式則是長遠之計。

房地產(chǎn)行業(yè)“探索新的發(fā)展模式”是在2021年中央經(jīng)濟工作會議上首次提出。此次國務(wù)院常務(wù)會議再次強調(diào)“加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式”，引發(fā)了廣泛關(guān)注。

趙秀池表示，房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式應(yīng)該是不同于過往以“大拆大建”為主的“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式，而是適應(yīng)新時代租購并舉住房制度，以城市更新為主、“大拆大建”為輔的多元化房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展模式。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶認為，房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式之下，行業(yè)和企業(yè)都將迎來角色轉(zhuǎn)變。“從行業(yè)角度來看，新模式或?qū)@租購并舉體系建設(shè)、完善預(yù)售制度并推動現(xiàn)房銷售等方面展開；從企業(yè)角度來看，未來房地產(chǎn)企業(yè)需要由開發(fā)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)型。”

那么，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式如何推進落實？趙秀池認為，需要一系列相應(yīng)的法規(guī)制度政策等頂層設(shè)計。“在‘房住不炒’的定位下，做好城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、房地產(chǎn)規(guī)劃，處理好政府與市場、房地產(chǎn)與人口、房地產(chǎn)業(yè)金融、新城開發(fā)與舊城改造、租賃住房與產(chǎn)權(quán)類住房、商品房與保障房、住房與非住房的關(guān)系，使居者有其屋，房地產(chǎn)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)良性循環(huán)與可持續(xù)發(fā)展。”