近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)，就建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展與企業(yè)進(jìn)行深入交流。倪虹強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，住建部此次表態(tài)，釋放了超預(yù)期的政策調(diào)整積極信號(hào)。

首套房首付比例

或再降低

此次住建部給出的三大政策優(yōu)化方向，被業(yè)內(nèi)看作是重磅利好，對(duì)于接下來(lái)各地政策調(diào)整具有關(guān)鍵性的指導(dǎo)意義。

比如，作為直接影響購(gòu)房成本的關(guān)鍵變量，購(gòu)房首付比例甚至比房貸利率本身影響還要大。在當(dāng)前購(gòu)房者入市意愿偏弱的情況下，降低購(gòu)房首付比例已成為政策重要發(fā)力方向。

在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，當(dāng)前，很多城市沒(méi)有把首付比例降低到20%，且房貸利率依然高于4%。

據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市首套房首付比例主要分為三檔，即35%、30%和20%。城市能級(jí)越高，首付比例越高；城市能級(jí)越低，首付比例越低。具體城市看，北京和上海的首付比例最高，為35%。廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例為30%。

“目前，大部分非限購(gòu)城市首套房最低首付比例已經(jīng)按照20%執(zhí)行，但對(duì)于核心一二線城市，首套房最低首付比例大多仍不低于30%。”在平安證券房地產(chǎn)首席分析師楊侃看來(lái)，此次住建部提出“進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率”，可以說(shuō)超出市場(chǎng)預(yù)期，有利于降低購(gòu)房者置業(yè)成本，若后續(xù)落地執(zhí)行，將更加利好總價(jià)高、購(gòu)房門檻高的核心城市。

從貸款利率角度來(lái)說(shuō)，據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，2023年7月份，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，短期來(lái)看，預(yù)計(jì)一二線城市或進(jìn)一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執(zhí)行30%的二線城市或逐步降至20%下限。同時(shí)，一線城市如北京、上海首套房貸利率加點(diǎn)數(shù)也存在下調(diào)可能。

“認(rèn)房不用認(rèn)貸”

可促進(jìn)改善性需求釋放

在此次住建部提及的三項(xiàng)政策中，最為業(yè)內(nèi)及購(gòu)房者所關(guān)注的，莫過(guò)于“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策。

所謂“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，其實(shí)是指商業(yè)銀行在確定貸款比例時(shí)，只按照家庭名下是否有房來(lái)認(rèn)定，不管購(gòu)房家庭是否有住房貸款記錄。

貝殼研究院認(rèn)為，回顧我國(guó)2010年以來(lái)至今的兩輪完整的房地產(chǎn)調(diào)控周期，當(dāng)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策的出臺(tái)從市場(chǎng)預(yù)期和實(shí)際購(gòu)買力兩方面壓降市場(chǎng)溫度；反之，當(dāng)市場(chǎng)低迷時(shí)，優(yōu)化首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)會(huì)激活市場(chǎng)。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，自去年以來(lái)，包括鄭州、杭州、南京等在內(nèi)的超20個(gè)城市優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，但是一線城市和部分重點(diǎn)二線城市仍然嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，如北京首套房首付比例基本在35%，房貸利率在4.75%，而二套房首付比例能達(dá)到70%，房貸利率在5.25%，對(duì)于想要購(gòu)買二套房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)壓力較大。

“若是取消‘認(rèn)房又認(rèn)貸’，意味著購(gòu)買二套房就可以按照首套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對(duì)于改善性客戶來(lái)說(shuō)可謂是一個(gè)重磅利好，大大降低購(gòu)房成本，減輕還款壓力，促進(jìn)改善性需求釋放。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄說(shuō)。

陳文靜認(rèn)為，隨著此次住建部提出個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，預(yù)計(jì)短期二線城市或率先調(diào)整優(yōu)化，一線城市亦存在調(diào)整空間。值得關(guān)注的是，武漢、青島等城市的二環(huán)內(nèi)或主城區(qū)限購(gòu)，非限購(gòu)區(qū)域首套首付已降至20%，限購(gòu)區(qū)的認(rèn)房認(rèn)貸政策優(yōu)化影響或有限。

展望后市，陳文靜認(rèn)為，除了此次住建部提到的三個(gè)政策調(diào)整方向外，預(yù)計(jì)過(guò)去市場(chǎng)過(guò)熱階段出臺(tái)的政策也將陸續(xù)優(yōu)化，如優(yōu)化限價(jià)政策，讓價(jià)格回歸市場(chǎng)；優(yōu)化法拍房、非住宅、離婚購(gòu)房等限購(gòu)政策，“因區(qū)施策”“一區(qū)一策”幫助一二線城市郊區(qū)去庫(kù)存；優(yōu)化北京、上海等城市的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。特別是針對(duì)多孩家庭、人才、老年人群優(yōu)化住房政策或?qū)⑹侵匾绞健?/p>