近日，中國證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)常態化發行相關工作的通知》，提出四方面12條措施，進一步推進REITs常態化發行工作。同日，國家發展改革委發布《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》，從六方面進一步提升REITs項目申報推薦質量和效率，促進基礎設施REITs市場平穩健康發展。

自2020年4月基礎設施REITs試點啟動以來，各項工作平穩有序推進，市場認可度較高，運行總體平穩，達到預期目標。據證監會有關負責人介紹，截至2023年2月末，已上市REITs25只，募集資金超過800億元，項目涵蓋收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源等多種資產類型，形成了一定規模效應、示范效應。

此次兩個《通知》最大的亮點在于，明確將消費基礎設施資產納入REITs試點范圍。提出研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。同時要求，項目發起人(原始權益人)應為持有消費基礎設施、開展相關業務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發業務。

“公募REITs試點范圍拓展至消費基礎設施領域，將對擴大內需、提振消費起到積極作用。”中信證券首席經濟學家明明表示，線下消費場景對于拉動居民消費的作用不言而喻，將相關消費類基礎設施納入試點范圍，有助于引入社會資本參與線下消費場景投資，通過打造消費者喜愛的線下消費空間進而增加居民消費。對于REITs市場而言，新類型REITs的發行上市能夠推動市場持續擴容增類，豐富投資者可投標的，推動REITs發展行穩致遠。

在項目收益率方面，此次分類調整了產權類、特許經營權類項目的收益率。申報發行基礎設施REITs的特許經營權、經營收益權類項目，基金存續期內部收益率(IRR)原則上不低于5%；非特許經營權、經營收益權類項目，預計未來3年每年凈現金流分派率原則上不低于3.8%。

業內認為，項目收益率的微調有助于推動更多資產滿足申報條件，能夠保證新上市資產在收益方面的吸引力。“產權類REITs的凈現金流分派率原則上不低于3.8%，較歷史要求降低了0.2個百分點，卻仍高于當前上市的產權類REITs市值對應當年度預期現金分派率水平，增加了可能準入市場的優質產權類資產數量。”中信證券基礎設施和現代服務產業首席分析師陳聰分析，同時，監管部門改以基金存續期IRR為原則要求經營權類項目，適當考慮了經營性類項目期末殘值低的現實。

為落實中央“房住不炒”要求，此次充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發行，首次申報發行REITs的保障性租賃住房項目，當期目標不動產評估凈值原則上不低于8億元，可擴募資產規模不低于首發規模的2倍。“各地保障性租賃住房的總體規模偏小，將保障性租賃住房的最低首發評估凈值要求下調到8億元，有助于更多保障性租賃住房項目登陸市場。”明明表示。

值得一提的是，此次還切實提高了項目申報推薦效率。國家發展改革委優化項目推薦流程，明確將在5個工作日內做出受理或不予受理反饋，在項目正式受理3個月內完成項目推薦。證監會進一步完善審核注冊機制，優化審核注冊流程，明確大類資產準入標準，完善發行、信息披露等基礎制度。明明表示，對REITs發行的全生命周期做出相應指導和要求，有助于從各維度為REITs實現常態化發行提供支持，進而推動REITs市場向著成熟健全的方向發展。

“在各方共同努力下，初步探索走出了一條既遵循成熟市場規律、又適應中國國情的REITs發展之路。”證監會有關負責人表示，下一步，證監會將會同國家發展改革委等有關部門，深入貫徹黨的二十大精神，圍繞建設中國特色現代資本市場，著力推進REITs常態化發行，實現質的有效提升和量的合理增長，充分發揮REITs助力盤活存量資產、擴大有效投資和降低企業杠桿率的重要作用，走好中國特色REITs市場發展之路，更好服務構建新發展格局和經濟高質量發展。