香港特別行政區財政司司長陳茂波表示,正與中央研究,放寬內地專才調配國內資金到港買房的限制,內地買家已成為香港特區樓市的重要購買力,部分區域如啟德,在最新成交數字中,有約一半都是普通話拼音的買家。當首付資金的問題解決,買家就要考慮用哪一種方式去申請樓宇按揭(房貸)。

一般而言,在香港申請房貸有兩種方式,分別是以「入息水平」或以「資產水平」去申請,前者需要申請人證明有穩定的每月收入,后者則個人的資產作為衡量房貸的條件。

以「入息水平」申請房貸,一般需要提供近3至6個月的銀行工資流水、勞動合同、工資單、完稅證明等資料。不過有些個案則較為特別,星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指,有內地人申請香港房貸時,雖然能夠提供收入證明,但同時事主又屬于受雇公司的股東之一,審批房貸的銀行得悉申請人又是員工、又是雇主,自然會加倍謹慎,并要求事主提交公司賬目,進而影響審批進度,甚或導致按揭申請觸礁。

收入相同 貸款額也有差

莊錦輝補充,申請人提供的入息文件越簡單越好。假設有兩名房貸申請人,甲是固定收入,能夠提供銀行入賬工資流水紀錄,乙的每月收入由底薪和傭金組成,入息浮動,即使在計算平均入息時兩者的入息相同,甲申請人的審批亦會較為順暢。再者,甲因為是固定受薪,最高貸款可達樓價的9成,相反,乙屬于非固定收入,貸款最高也只有樓價8成。

莊錦輝認為,一旦內地申請人的收入證明不夠完整,可嘗試另辟蹊徑,選擇「資產水平」方式申請房貸。銀行會根據借款人的資產凈值水平去評估貸款金額,借款人只需證明其持有足夠的資產,即使沒有入息證明,銀行也會批出房貸。

股票視作申請房貸資產

一般的現金、股票、外幣都屬于可一比一計算的資產值,如有香港的物業,沒有房貸在身,物業估值的一半也會視會資產凈值,不過內地或香港以外的物業則不能計算;至于債券,如果是由大機構發行、具備高流通性,也會被接納。

莊錦輝舉例指,近期港股一路走高,不少內地投資者通過「港股通」投資,都有所斬獲,不過想將資金由股市轉去樓市,仍然要面對內地的外匯管制的關卡,但透過「資產水平」方式申請房貸,就可以將股票作為資產一部分,去投資港樓。

提早預備征信報告

要留意的是,「資產水平」方式的貸款額最高只有樓價7成,意味著買家要準備至少3成的首期資金;同時,買家的資產總值需要不少于物業價值,而銀行亦會要求客戶有一定的還款能力,例如有額外2年供款額的現金儲備。

莊錦輝又指,銀行對于內地人申請房貸似乎有新趨勢,無論是以「入息水平」或以「資產水平」申請,都開始要求申請人提交征信報告,檢視申請人有否隱藏債務,所以有意在香港申請房貸的人士,都可以提早準備。