隨著新房、二手房的全面修復(fù)，小陽春的成色漸明，開發(fā)商與地方政府在高品質(zhì)地塊供應(yīng)與產(chǎn)品入市方面更加有底氣。4月15日，北京市住建委官網(wǎng)顯示，中海麗金府(中海峯澤璟苑)取得兩張預(yù)售許可證，擬售均價11.38萬—12.52萬元/平方米，項目所在豐臺萬泉寺0024地塊，為近年來北京首宗不限地價、不限售價純居住項目。業(yè)內(nèi)研判，加之此前的海淀多個項目熱銷，北京高端需求市場的供需結(jié)構(gòu)正在形成。

拿地4個月領(lǐng)證

距離拿地時間4個月，中海萬泉寺地塊項目取得預(yù)售證。4月15日，北京市住建委官網(wǎng)顯示，萬泉寺地塊項目名稱為中海峯澤璟苑，推廣案名為中海麗金府。

預(yù)售證信息顯示，該項目合計8棟樓共500套住宅獲準(zhǔn)預(yù)售。準(zhǔn)售面積合計約7.76萬平方米。

從預(yù)售證信息來看，該項目擬售均價11.38萬—12.52萬元/平方米，僅略高于項目周邊被稱為“麗澤三兄弟”的端禮著和北京悅府11.2萬元/平方米及北京瑞府10.24萬元/平方米的價格。

中海麗金府銷售人員告訴北京商報記者，在項目定價不高的基礎(chǔ)上，購房者參與凍資100萬元的排卡，可直接享受2個9.9折優(yōu)惠，后續(xù)將凍資轉(zhuǎn)成定金可享受2個9.9折優(yōu)惠，按時簽約仍可再享受優(yōu)惠。算下來首次開盤最高可享7個點的優(yōu)惠。以9號樓8層一套160平方米的房源為例，交易備案價為11.6萬元/平方米，經(jīng)過上述7個點的優(yōu)惠后，單價可以降低至11.1萬元/平方米左右，總價在1700萬元左右。

據(jù)透露，目前該項目開盤時間還未確定，預(yù)計將在4月底開盤。此外，一位中海內(nèi)部人員告訴北京商報記者，開盤時間或?qū)⒃?5日之前，預(yù)計18日開始凍資轉(zhuǎn)認(rèn)籌。

戶型與得房率引關(guān)注

北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，中海麗金府所在的豐臺萬泉寺0024地塊，為自2021年北京執(zhí)行“雙限”后，三年來首次未對地塊設(shè)定土地合理上限價格，也沒有設(shè)置未來商品住房的銷售指導(dǎo)價的項目。

從置業(yè)顧問透露的銷售價格來看，中海麗金府在優(yōu)惠后與周邊在售新房價格不存在較大差異。具備優(yōu)勢地段及合理價格的情況下，中海麗金府在品質(zhì)上也進(jìn)一步提升。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，朝陽、豐臺等區(qū)域，有一些高端項目整體的去化速度并不理想，有部分還處在以價換量的階段。所以房企在項目開發(fā)過程中，需遵循“因地施策”原則建立市場定位。通過精準(zhǔn)控制面積系數(shù)，在保持單價定位的同時，形成“總價漏斗效應(yīng)”。面積越小、總價越低的戶型，對應(yīng)的支付門檻越低，可覆蓋的客戶需求基數(shù)呈幾何級數(shù)增長，既保證了項目在高端市場的品牌占位，又實現(xiàn)了對更廣泛客群的滲透覆蓋。

據(jù)悉，中海麗金府包括231平方米、203平方米、184平方米、165平方米、136平方米以及130平方米戶型。產(chǎn)權(quán)得房率77%—84%。

上述銷售人員表示，該項目按照“好房子”標(biāo)準(zhǔn)打造，通過將陽臺等區(qū)域封閉，130平方米戶型得房率可達(dá)94%，160平方米戶型得房率達(dá)90%。并且，在3號樓一層還采用架空層設(shè)計，未來將會打造600平方米的泛會所供業(yè)主休閑放松。

高端市場需求被釋放

加之此前的海淀多個項目熱銷，北京高端需求市場的供需結(jié)構(gòu)也正在形成。

例如，海淀頤海澐頌開盤30分鐘即實現(xiàn)銷售606套，銷售額破72.5億元，和樾望雲(yún)及和樾玉鳴開盤即售出超1000套房源，銷售額突破100億元。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，隨著北京高品質(zhì)住宅項目的持續(xù)擴(kuò)容，高端需求市場的供需結(jié)構(gòu)正加速形成動態(tài)平衡。

在謝逸楓看來，這一趨勢主要由雙重因素驅(qū)動，其一，城市規(guī)劃指標(biāo)的科學(xué)調(diào)整有效釋放了優(yōu)質(zhì)地塊供給，推動改善型住房產(chǎn)品批量入市。此外，新項目憑借精細(xì)化設(shè)計與高端配置形成價值提升，其價格體系逐漸向豪宅標(biāo)準(zhǔn)靠攏。這種供給端的品質(zhì)升級與需求端的消費升級形成共振，促使市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性優(yōu)化特征。

此外，隨著城市的發(fā)展，購房者決策重心也從“有無住房”逐步轉(zhuǎn)向“優(yōu)居體驗”，更加追求功能性與舒適性。

郭毅指出，當(dāng)前高端供應(yīng)集中的市場態(tài)勢，本質(zhì)上由土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)決定。在核心區(qū)土地持續(xù)投放且地價較高的背景下，開發(fā)企業(yè)為平衡成本必須打造高端產(chǎn)品，通過品質(zhì)溢價獲得市場認(rèn)可。若在此類地段開發(fā)小戶型產(chǎn)品，其高單價形成的總價門檻，既超出剛需群體承受范圍，又難以匹配剛改客群對功能空間的需求，導(dǎo)致雙重認(rèn)可困境。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為，3月31日，住建部發(fā)布新版《住宅項目規(guī)范》，要求住宅項目建設(shè)應(yīng)以安全、舒適、綠色、智慧為目標(biāo)，對住宅項目提出底線要求，有助于以更高標(biāo)準(zhǔn)推動住宅品質(zhì)全面升級。