2025年全國首批用于收回收購存量閑置土地項(xiàng)目的地方政府專項(xiàng)債券(以下簡稱“專項(xiàng)債”)將于近期發(fā)行。2月24日，廣東省財(cái)政廳發(fā)布《關(guān)于2025年廣東省政府專項(xiàng)債券(八期～九期)發(fā)行有關(guān)事宜的通知》，將專項(xiàng)債券(八期～九期)競爭性招標(biāo)時(shí)間確定為2月28日。

相關(guān)信息披露文件顯示，本批專項(xiàng)債發(fā)行總額307.1859億元，涉及2只債券，資金投向領(lǐng)域均為回收閑置存量土地。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，本次廣東省率先發(fā)行用于收回收購存量閑置土地的專項(xiàng)債，為市場釋放更加積極的信號。

專項(xiàng)債管理機(jī)制優(yōu)化完善

此前，廣東省多地發(fā)布關(guān)于運(yùn)用專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的公示。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至2月22日，廣州、惠州、珠海、江門等城市公示的2025年度第一批擬使用土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券收回收購存量閑置土地項(xiàng)目超220宗，擬收儲(chǔ)價(jià)格合計(jì)超430億元。

陳文靜分析稱，本次廣東省發(fā)行的專項(xiàng)債覆蓋省內(nèi)19個(gè)城市的86個(gè)項(xiàng)目，發(fā)行總額超307億元，是此前公示項(xiàng)目擬收儲(chǔ)價(jià)格總和的七成左右。

《廣東省2024年預(yù)算執(zhí)行情況和2025年預(yù)算草案的報(bào)告》顯示，財(cái)政部提前下達(dá)廣東省2025年新增債務(wù)限額3213億元，其中專項(xiàng)債務(wù)3035億元。“運(yùn)用好專項(xiàng)債券資金回收閑置存量土地、收購存量商品房用作保障性住房，推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”則被寫入廣東省2025年重點(diǎn)政策支出安排。

國務(wù)院辦公廳于2024年12月份發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化完善地方政府專項(xiàng)債券管理機(jī)制的意見》提出，開展專項(xiàng)債券項(xiàng)目“自審自發(fā)”試點(diǎn)。其中，廣東省(含深圳市)被列入地方政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)名單。試點(diǎn)地區(qū)滾動(dòng)組織篩選形成本地區(qū)項(xiàng)目清單，報(bào)經(jīng)省級政府審核批準(zhǔn)后不再報(bào)國家發(fā)展改革委、財(cái)政部審核，可立即組織發(fā)行專項(xiàng)債券。

有效防范化解風(fēng)險(xiǎn)

“隨著專項(xiàng)債資金到位，土地收儲(chǔ)工作推進(jìn)，將有利于降低土地庫存，穩(wěn)定地價(jià)，引導(dǎo)預(yù)期，從而穩(wěn)定商品房銷售量和價(jià)格。”談及本次專項(xiàng)債發(fā)行的影響，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，收回地塊后不管是調(diào)整規(guī)劃再出讓、用于建設(shè)“好房子”，還是用作保障性住房用地或公共用地，都有利于改善房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)。

對于市場普遍關(guān)注的專項(xiàng)債償付問題，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對《證券日報(bào)》記者表示，從募投計(jì)劃等材料來看，首批用于回收存量閑置土地的專項(xiàng)債具有比較穩(wěn)健的償債機(jī)制。各地通過對地塊收儲(chǔ)價(jià)格的合理定價(jià)，有效降低收儲(chǔ)成本。根據(jù)測算，地塊出讓后，扣除出讓過程中的成本，土地出讓凈收入明顯超過收儲(chǔ)價(jià)格。

“從價(jià)格來看，各地折價(jià)收儲(chǔ)存量土地，折扣多在九折左右。”陳文靜表示，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，廣東省各地公示的第一批擬運(yùn)用專項(xiàng)債收儲(chǔ)的地塊中，約有70%的地塊，其擬收儲(chǔ)價(jià)格與土地出讓時(shí)成交價(jià)的比值在0.8到1.0之間。

在償付資金來源方面，2025年廣東省政府專項(xiàng)債券(八期)及2025年廣東省政府專項(xiàng)債券(九期)的債券信用評級報(bào)告均顯示，本期債券納入廣東省政府性基金預(yù)算管理，本息償付資金來源包括募投項(xiàng)目對應(yīng)的土地出讓收益。根據(jù)廣東省財(cái)政廳提供的資料，募投項(xiàng)目預(yù)期收益能夠?qū)ο鄳?yīng)債券本息形成覆蓋。

嚴(yán)躍進(jìn)建議，未來，要真正實(shí)現(xiàn)盤活存量閑置土地，就要增強(qiáng)土地的利用價(jià)值和再開發(fā)價(jià)值，即要積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，持續(xù)撬動(dòng)市場對此類土地的需求。