北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在2024年實(shí)現(xiàn)翹尾收官，在最后一個(gè)月，二手房網(wǎng)簽成交21556套，創(chuàng)下21個(gè)月新高；新建商品住宅(不含共有產(chǎn)權(quán)住房)成交5186套，同比增長(zhǎng)6.7%，成為年內(nèi)月度最高成交水平。

中指研究院研究副總監(jiān)李益峰指出，2024年北京樓市政策迎來(lái)大幅改善，上下半年兩次政策優(yōu)化都對(duì)市場(chǎng)信心及預(yù)期帶來(lái)明顯改善，市場(chǎng)活躍度提升。尤其是“930新政”后，北京新房及二手房成交量持續(xù)改善，四季度二手房成交量持續(xù)創(chuàng)新高。

二手房成交活躍，單月成交突破2萬(wàn)套

“韌性十足”，北京鏈家雙榆樹(shù)小區(qū)商圈經(jīng)理張紅這樣形容北京的市場(chǎng)表現(xiàn)。其所在的中關(guān)村雙榆樹(shù)板塊，2024年整體成交明顯增多，其中，置換客戶占比較多，成交意愿更強(qiáng)，雙方在價(jià)格上也更容易達(dá)成一致，成交周期明顯變短。

以張紅所在的門店為例，該門店2024年的二手單量約90單，相比2023年增長(zhǎng)約27%。“主要還是因?yàn)榻衲昀谜叨?，利率、首付、稅費(fèi)政策加持，全方面省錢，客戶更愿意買，業(yè)主也更愿意換了，交易更加活躍。”

這是北京二手房市場(chǎng)的一個(gè)縮影。2024年，北京先后于6月和9月迎來(lái)樓市優(yōu)化政策，釋放了包括降低首付比例、降低利率，購(gòu)房資格社保年限五環(huán)內(nèi)降至3年、五環(huán)外降至2年，取消普宅標(biāo)準(zhǔn)等一系列利好，在政策推動(dòng)下，2024年10月-12月，北京連續(xù)三個(gè)月二手房網(wǎng)簽量在1.7萬(wàn)套以上。

去年12月北京二手住房的網(wǎng)簽量更是創(chuàng)下21個(gè)月新高。據(jù)北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2024年12月份，北京二手住宅網(wǎng)簽量為21556套，環(huán)比增長(zhǎng)15%，同比增長(zhǎng)高達(dá)66%。這也是時(shí)隔21個(gè)月，北京全市二手住房網(wǎng)簽量再次突破2萬(wàn)套。

據(jù)張紅介紹，“930政策疊加稅費(fèi)政策落地后，明顯感覺(jué)客戶心理變化了，很多客戶都想盡快找到合適的房子定下來(lái)，好房子沒(méi)多久就成交了，成交明顯加快很多，經(jīng)紀(jì)人和業(yè)主、客戶都能感覺(jué)到?！?/p>

從全年數(shù)據(jù)看，2024年全年，北京二手房成交量高達(dá)17.56萬(wàn)套，相比2023年的15.54萬(wàn)套上漲了13%。

業(yè)內(nèi)提到，2024年北京樓市受“626政策”及“930政策”利好帶動(dòng)影響較大，政策的放寬使得購(gòu)房成本及購(gòu)房門檻降低，利好剛需和改善需求釋放。在樓市政策逐步寬松下，市場(chǎng)呈現(xiàn)出先抑后揚(yáng)的成交走勢(shì)。

在北京租房多年的年輕人也開(kāi)始入市。張紅提到，近期接觸的一位年輕客戶研究生畢業(yè)后留在北京工作多年，一直租房居住。政策出臺(tái)后，在綜合考慮了自己的積蓄、家庭支持和貸款條件后，他決定購(gòu)買一套自己的房子。最終，他在中關(guān)村附近選中了一套小兩居，總價(jià)400多萬(wàn)元，月供壓力適中。這個(gè)案例代表了當(dāng)前許多年輕人的購(gòu)房需求和趨勢(shì)。

“我所在區(qū)域的掛牌價(jià)和成交價(jià)在全年中略有波動(dòng)，但總體趨勢(shì)仍保持穩(wěn)定。客戶和業(yè)主在價(jià)格談判上更加理性，成交價(jià)格大多符合預(yù)期?！睆埣t說(shuō)。

根據(jù)北京鏈家研究院數(shù)據(jù)，2024年12月，北京二手住宅成交均價(jià)與上月基本持平，價(jià)格走勢(shì)總體平穩(wěn)。從各區(qū)情況看，西城、海淀等城區(qū)價(jià)格略有上升，豐臺(tái)、朝陽(yáng)等城區(qū)價(jià)格略有下降，主要城區(qū)成交均價(jià)波動(dòng)幅度均處于合理運(yùn)行區(qū)間。綜合來(lái)看，當(dāng)前二手住房成交均價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，預(yù)計(jì)到春節(jié)前仍將保持平穩(wěn)運(yùn)行。

優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加將對(duì)新房銷售形成有力支撐

二手房市場(chǎng)的熱度也逐漸傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)，推動(dòng)新房市場(chǎng)進(jìn)一步回暖。

據(jù)北京鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，2024年12月，北京新建商品住宅(不含共有產(chǎn)權(quán)住房)成交5186套，同比增長(zhǎng)6.7%、環(huán)比增長(zhǎng)17.1%，達(dá)到2024年以來(lái)月度最高成交水平，也是2024年以來(lái)首次月度成交超過(guò)5000套。月度成交房源的均價(jià)為5.8萬(wàn)元/平方米，同比上漲3.6%、環(huán)比上漲5.5%。

不過(guò)，從全年數(shù)據(jù)看，2024年新房供應(yīng)回落一定程度上制約了新房的成交恢復(fù)。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年北京新建商品住宅(含普通住宅、別墅，不包括共有產(chǎn)權(quán)房)新增供應(yīng)31943套，同比下跌23.5%；成交37889套，同比下跌24.2%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，新房市場(chǎng)仍需增加更多優(yōu)質(zhì)供給以帶動(dòng)需求釋放。不過(guò)，去年四季度以來(lái)北京新房成交量已出現(xiàn)明顯修復(fù)，呈現(xiàn)出階段性回穩(wěn)特征。

李益峰表示，北京等一線城市人口吸附力強(qiáng)，購(gòu)房需求旺盛，且2024年四季度以來(lái)市場(chǎng)預(yù)期明顯改善，二手房市場(chǎng)在買方加速入市的帶動(dòng)下持續(xù)放量，二手房剛需入市也有望加快一二手聯(lián)動(dòng)，帶動(dòng)新房市場(chǎng)需求釋放，疊加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加也將對(duì)2025年銷售形成有力支撐。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年全年，北京共計(jì)成交41組住宅用地，成交總金額1554億元，其中成交總價(jià)超百億的就有3組地塊。雖然宅地成交量和成交金額減少，但優(yōu)質(zhì)地塊占比提高，特別是在2024年9月后，推出了多宗核心地段、臨近地鐵的優(yōu)質(zhì)宅地，2024年成交土地樓面價(jià)也較2023年提升了3441元/平方米。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2025年北上深限購(gòu)政策若能繼續(xù)優(yōu)化，也將對(duì)2025年市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，預(yù)計(jì)2025年一線城市市場(chǎng)有望率先止跌回穩(wěn)。